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新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，2021年7月至9月之全市、大樓價格指數與上季相較呈微幅上漲，各月漲幅大致介於0.18至1.22％間，8月及9月公寓價格指數雖微幅下跌，惟年成長率仍分別為5.35％及1.81％；而各次分區、新成屋、整體開發區、捷運沿線等指數整體皆呈現上漲趨勢。

各次分區指數呈現上漲趨勢 達近期或歷史新高



觀察各次分區2021年7月至9月的走勢，各月份皆呈現2％以內的波動，整體趨勢呈現上漲，其中淡水區指數2021年9月指數為109.51，達近6年以來之高點；汐止區2021年8月指數109.63，以及板橋土城區、中和永和區、三重蘆洲區、新莊區、新店區、樹三鶯區，2021年9月指數分別為112.88、118.88、114.95、119.61、109.36及131.4，皆達2012年起有實價登錄統計數據以來高點，而與2020年同期相較，各次分區大致有3％至9％不等的漲幅，顯見新北市各區域住宅市場價格因需求持續增長，整體成交價量俱增，呈現穩定發展態勢。



新成屋指數持續創高 各整體開發區指數均呈現上漲走勢



2021年第3季新成屋指數109.65較前季上漲1.89％，與2020年同期相較則上漲5.51％，達到實價登錄以來高點。在整體開發區指數方面，台北大學特定區、林口新市鎮指數分別為123.43及112.28，較上季分別上漲0.56％、1.21％，與2020年同期相較上漲3.38％、7.79％，皆達實價登錄以來高點，而淡海新市鎮、副都心及頭前重劃區指數，也分別較前季上漲1.5％及2.02％。新北市新成屋受整體低利環境、市場資金挹注及預期心理等因素影響，價格持續上漲，又觀察整體開發區因生活機能日趨成熟且持續推動各項重大建設，吸引人口遷入，購屋需求持續上升，帶動區域住宅價格穩定成長。



捷運沿線指數整體續揚 達近年或歷史新高



本季各捷運線指數整體呈現上漲趨勢，其中板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線及淡水線指數分別為111.94、111.43、110.85、107.39、112.88及104.10，相較前期上漲0.01至2.58％，與2020年同期相較則大概有3％至6％不等的漲幅，皆達實價登錄統計數據以來高點。顯示新北市整體捷運站周邊地區因交通條件優勢，區域生活機能佳、商業效益良好，價格持續上漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

女性已成為購屋主力！根據台中市109年房屋稅繳稅資料統計，女性持有戶數達61萬2,197戶，約占台中市房屋稅納稅人47％，隨著女性經濟地位提升，近幾年建商在產品設計與公設規劃上，不斷迎合與貼近女性客群的需求，用高規格虜獲女性購屋族群的心。

　根據住商不動產最新調查數據顯示，約52.4％的女性會選擇購買大樓，推測由於近年不僅獨身主義盛行，加上經濟獨立，女性購屋比例提高，而在選屋邏輯上，除了傳統的地段、交通、生活機能及24小時管理等安全要素之外，公設空間及建商配備，漸漸成為女性購屋時的重點。

　以新成屋「冠德文心綻」為例，不僅是台中第一座捷運共構宅，也是第一個連同捷運站納入設計規畫思考的共構宅，和捷運站出口相連不相通，出入方便性及安全性兼顧。除了交通擁有優勢外，主打公設豐富實用，除有可聚會及開設烹飪課程的共享廚房、有大量藏書的閱讀室，還設室內游泳池，透過多元規畫的公設，實現飯店宅生活，大受女性客群的青睞。

　「冠德文心綻」全案規劃二～四房，主力坪數為30～52坪，總戶數共200戶；在配備方面，衛浴使用TOTO免治馬桶蓋、PANASONIC暖風機等，並配YKK氣密窗與頂級敵銳玄關門，公設電梯更全面安裝「福機裝深紫外線除菌系統」，全天候殺菌，15樓以下中低樓層每坪開價46～56萬元，高樓層每坪開價推估60萬元以上。

　此外，看好女性購屋市場，精銳建設在台中梧棲區的「精銳錦」預售案，不僅延續大基地、大花園的核心理念，且位在校園、公園第一排，完整街廓獨攬近萬坪綠海，在地段條件上，跳脫市場同業的開發思維。

　精銳建設也將豪宅規格移植到「精銳錦」案，廚具、衛浴等級全面提升，包括廚房配備五機、電器櫃含二合一微波爐、炊飯器，是女性心中的夢幻廚房神器；衛浴採用日本進口的INNAX、TOTO等知名品牌。

　在台中太平區連續推案的陞霖地產，以細膩而豐富多元的工法及規畫，成為新世代購屋族新寵兒。預售新案「陞霖執美」將社區水綠景致與公設融合，創造出富含功能性與美感的公共空間，深受女性客群的喜愛，賣出好成績。

　如配備TRX懸吊系統的水景池畔瑜珈室，落地窗採無邊際設計；另外，兼具輕食、Lounge與教室的美食學府，能做為各項才藝、交流空間使用，大面積引進窗外青楓綠景，兼具機能與視覺享受。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲陳再河認為，目前房價已達一個高點，是否能再突破值得關注，但應該回不去。

專注住宅本業、在桃園地區深耕多年的中悦集團，近年逐漸將腳步轉入新北新莊地區，並將總部搬遷至副都心內，在建築風格上，也蛻變轉型，在桃園經國特區的指標新案「松花園」、「栢花園」，在外觀和內部裝潢上都創出中悦新風格，有別於以往金碧輝煌的古典外觀，中悦也跟上時代腳步，更貼近消費者的需求，走出不一樣的中悦新時代。

「我30幾歲就在中悦服務，那時候大家喜歡金碧輝煌的奢華外觀，所以20年來中悦都這樣走，但現在的40幾歲消費者想要的已經不一樣，是時候要改變了。」中悦建設開發-中麓建設總經理陳再河接受本刊獨家專訪時談到，這4～5年來中悦開始轉型改變，希望在設計上更符合這一代購屋族的需求，畢竟時代在改變，建築風格、設計流行每個年代都不一樣。

中悦以往多由自己設計外觀，揉合出自己的「中悦STYLE」，也成功帶動一波模仿風潮，不過近年也跟上時代腳步，風格開始轉變，位在桃園青埔特區的「HLA．悦」，就特別找來丹麥的HLA建築團隊合作，HLA在台灣最有名的作品就是文華東方酒店，在國外也曾設計過多個豪宅、高級渡假村，相當了解有錢人喜愛和品味，中悦選在具有國際性的青埔特區與國際團隊合作，並只對中悦家族銷售，讓粉絲們相當驚艷。

▲中悦看好經國特區，將推出的「松花園」、「栢花園」，外觀與以往中悦風格不同。

中悦逐步轉型 貼近消費者需求

而在中路特區的「中悦美樹花園」，也與義大利精品廚具品牌「ARMANI/Dada」合作，ARMANI/Dada廚具是由義大利國寶設計師Giorgio Armani聯手Molteni Group家具品牌Dada共同打造，過去多為私人招待所使用，雙方都是首次異業合作，創造不少話題。

陳再河說，除了「HLA．悦」在外觀有所改變，最大突破其實是位在經國特區的「松花園」、「栢花園」，兩棟建築興建地上30、31層，規劃百坪大戶住宅，享有水岸美景，目前已近完工，從外觀就可以明顯看出與中悦以往建案的不同，在內部公設色調上，也以沉穩、時尚簡約為主軸，打造精品般的典雅風格，相當令人期待。

中悦集團董事長李兩平和他都是土木工程出身，對於建材和工法相當重視，陳再河說，老闆在工地的時間甚至比工地主任還久，因為在現場看得到、摸得到，也了解這些工法和建材，工程興建的這些錢才花得下去，不會像其他老闆對於施工經費斤斤計較。

深耕區域經營 精選優質地段

陳再河說，中悦其實經營的範圍很小，早年深耕桃園，30年前從南崁開始推案，之後到藝文特區打造一棟棟指標豪宅，等到藝文特區開發飽和後，再轉到中路、經國，中間也有到竹北和新北的林口、三峽，也有到台中買了土地，但因為老闆李兩平很多事都親力親為，實在沒有多餘人力顧及台中市場，因此決定與其他建商合作，陳再河說，中悦一直都是這樣穩紮穩打，在北台灣幾個精華區塊經營，沒有像其他同業，哪裡有錢就往哪跑。

▲新莊擁有大面積土地開發，未來結合周邊重劃區，讓中悦相當看好此區發展。

他笑稱，老闆李兩平的思想很怪癖，全台灣這麼大、桃園這麼大，可是這30幾年來，中悦都只經營方圓幾公里的範圍，光是藝文特區，中悦就蓋了一半以上建地，這幾年桃園慢慢在收尾階段，已陸續將重心轉到新莊，連總部都遷來新莊進駐，未來推案重心也將在新莊及其周邊為主。

重心轉往新莊 看好未來商機

陳再河也坦承，雙北市找土地很難，新莊很難得有大面積土地可開發，中悦也像當初開發桃園一樣，一塊塊的買地，目前新莊持有11塊土地，面積都超過千坪，大多會以商辦大樓開發為主，住宅建案僅規劃兩個，另外在一旁的塭仔圳也陸續買進土地中，陳再河說：「未來新莊的開發不得了，包含周邊有840多公頃的土地，整個商機相當龐大，可望真正的成為副都心。」

談到近期房市盛況，陳再河認為，疫情讓台商回流的助益相當大，熱錢回台，他笑說，不少台商在台灣無聊就一直看房買房，最近幾個建案銷售狀況都不錯，目前房價都已上漲到一個點，未來是否會突破值得商榷，但因為土地、營造成本是目前價格無法下跌的原因，除非之後出現像是金融風暴、或當年SARS等大事，不然價格很難往下走。

▲中悦建設開發-中麓建設陳再河在房地產界多年，相當了解消費者想法。

商辦市場為重 大戶一次買30戶

陳再河說，之後中悦還是會規劃大坪數產品，也會將重心放在商辦市場上，以前置產客是投資店面產品，現在大多改投資辦公室，且一次投資的量都很大，5年前買個10幾戶就算大戶，現在的大戶一次都是買30~40戶的。

對於各都陸續公布囤房稅稅率，陳再河認為，囤房稅可能會讓屋主出脫掉部分物件，但影響不大，畢竟錢就在那裡，不買房難道要拿去炒股票？如果股票泡沫化會比房產好嗎？因為這些資金一直都在，而房地產又相對穩定，才會讓現在房市景氣這麼好，

他也認為政府不能用政策抑制房價，現在買大坪數的都是受害者，以前大坪數的房價都會比周邊建案每坪貴個3萬左右，但現在反而大坪數單價比較低，不少企業主都抱怨，我們住的房價竟然比自己員工還便宜，且貸款成數變少，也間接把一些中小坪數的買氣往上推。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台南受惠台積電設廠利多，去年房價一飛沖天。

2021年台灣房地產可說是經歷風波的一年，年中的疫情干擾，曾一度讓房市交易停滯，但隨著疫情趨緩、解封，買氣隨即回籠，交易量大幅攀升，全台各地不論大小城鎮都相當暢旺，不少區域更創出新高價，根據房仲業者統計發現，去年漲幅最多的前5名行政區，依序為台南市善化區、新北市五股區、新竹縣竹北區、高雄市新興區和台南市安平區，平均漲幅都超過3成以上。

去年房市可說是逆勢高飛，不少人以為疫情會影響房地產市況，沒想到卻帶來更多助益，其中以往較不受重視的蛋白區，更成為此波漲幅的主力角色，由蛋白區引領買氣，更進一步帶動房價上揚，讓不少鄉鎮都跟著沾光。

高雄前金區奪冠 台南安南居次

根據永慶房產集團成交資料，七都年漲幅前5名行政區中，冠軍由高雄市的前金區拿下，年度漲幅達43.2%，前金區是高雄行政機關所在，屬亞洲新灣區開發範疇，也是高雄早年的富人區，區內機能便利，享有愛河、中央公園等景觀，還有捷運橘線行經，近年不少指標建商搶進推案，隨著亞洲新灣區開發，成為房市大黑馬，移轉棟數也翻倍成長。

排名第2名的台南市安南區，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，安南區正是台南目前最熱門的九份子重劃區所在，為全國首座低碳生活示範區，更規劃有全長14公里、分四期開闢的北外環道路，未來從九份子大港觀海橋到南科只要約15分鐘，成為區域最大利多。

▲頭份地區鄰近竹科園區，房價相對竹北便宜，讓不少竹科人跨區購屋。

台積電利多全台發酵 頭份吸外溢客

東森房屋頭份建國加盟店店長林俊延表示，台積電土建工程已完成9成，除工作機會增加之外，也帶動房地產市場，光中古屋市場疫情前後就漲了20%左右，尚順育樂世界周邊新建案，剛開案3個月，每坪開價已經調了6∼7萬之多。

台積電設廠效應也在台南發酵，第4名由台南善化區拿下，屋比房屋總監陳傑鳴表示，善化因有台積電設廠題材，土地與新屋價格狂飆，2019年新建案甫站上2字頭，不到1年就有建案喊到3~4字頭，房價直線暴漲，成為目前全台房價漲勢最兇猛的區塊之一。不過，該區目前房價短線有漲幅過大的狀況，想投資購屋的民眾需小心。

而北台灣唯一入榜的新北市五股區，去年漲幅達39%，陳傑鳴說，五股房市因擁有低價高CP值特性，吸引了大量自住買盤進駐，以最火熱的五股洲子洋重劃區來說，新成屋成交價僅3字頭，相對隔鄰的三重和蘆洲房價已來到4或5字頭來說，相對便宜不少，也因此吸引不少三重和蘆洲人來此置產。

▲五股區房價基期低，相較周邊區域便宜，成為北台灣唯一入榜行政區。

五股區唯一北台入榜 竹北漲幅猛烈

另外新竹竹北區、高雄新興區，去年漲幅也相當猛烈，竹北以台科大重劃區、縣治一、二期機能最完整，高鐵特區因緊鄰生醫園區後市也被市場看好，另外，縣治三期近期建商大量布局推案，許多平價宅也吸引大量首購族進場，陳傑鳴說，近年台灣科技業獨強，出口頻頻走高，加上低利率、買房抗通膨題材讓竹北房價不斷走高。

高雄新興區屬於高雄發展較早的區域，雖然並非近幾年高雄房市發展重心，但因區段條件優越，受到偏好成熟機能的購屋者青睞，近1年房價也不斷飆升，近1年平均房價約25萬左右，根據實價登錄揭露資料，新興區也出現單價達到4字頭的預售案，創下區域房價新高。

綜觀去年房價漲幅高的區域，不乏有建設題材加持，尤其台積電設廠效應更席捲全台，南科設廠話題更是從尚未確定就開始發酵，但不少區域也出現漲幅過高的趨勢，未來建設是否能到位支撐，值得關注。

央行副總裁陳南光在1月號的《銀行家雜誌》中，以「房價波動與金融穩定」為題發文，既指低利是房價上漲主因、央行應升息，又批央行未負起該有的責任。這篇文章引發的問題，除了國內房價與政府打房政策問題外，還有一個「有趣」的問題：何時央行副總裁是如此的「局外人」？

這篇分上下2文、雖過7000字的宏論，先是論述房價與低利率有密切關係，「台灣央行的寬鬆貨幣政策是推升房價上漲的主因之一」，再談相較國外，台灣房價早已「超漲」；接著批判寬鬆貨幣政策的諸多負面影響，最後婉轉的建議央行應升息因應房價上漲，同時批央行『不應以房價居高，非單一部會所能解決」為由，將因應房價上漲的責任，與其他部會「分享」。』

文中所述不少值得正視的問題與現象，例如，寬鬆貨幣政策帶來的負面影響，確實已成為一個嚴重的問題：貨幣寬鬆利率又低，很容易鼓勵冒險，因所威脅金融穩定，再者寬鬆讓房價上漲，會吸引更多資源投入，而導致資源錯誤配置。最惡劣而嚴重的後果是：無論是低利帶動的各項資產價格上漲，或是「錢滾錢」遠比勞力賺薪資快速等因素，因此拉大貧富差距─還記得占領華爾街運動吧？而且，這些問題與影響是全球性的。

這也是為什麼要支持政策壓低房價、打擊炒房政策的原因。

不過，整個論述中還是有幾個問題有待商榷。一個是把房價完全歸因於寬鬆與低利，未必完全說得通。台灣的房價起伏、房市景氣循環，有其外在因素帶動：從N年一循環的財富累積因素、經濟表現榮枯，甚至匯率，稅制與政策因素，都會牽動房市與房價；寬鬆政策與低利率，當然有助房市，但影響房市的因素更多且複雜。

再者，貨幣政策寬緊、利率高低，需要關照的因素不是僅止於房市、房價，整體經濟景氣情勢、國內外資金多寡、國際利率高低、甚至匯率、國內靠利息過活的退休族生活等，都可能會是央行必須考量的因素─幾年前央行就曾因熱錢因素而降息。

因此，認為央行就是該升息、收緊資金以壓制房價上漲，未必正確─例如，2年前國內價已蠢動，但當時疫情來襲、經濟低迷、全球力行寬鬆與降息，台灣那來升息、緊縮貨幣政策的環境與空間？但如果偏執狂到認為貨幣政策就該「為房價而生、為房價而死」，就另當別論了。

此外，雖然央行貨幣政策確實是可影響房價的因素之一，但還有其它因素影響著房價，在不同時空環境下，有時其它因素的影響力更大。最明顯的就是稅制，台灣稅制長期未對房屋交易課徵資本利得稅，形同獎勵炒房；但2016年實價課徵房地合一稅上路後，就讓房市走入空頭，當年即使利率仍低、貨幣政策走寬鬆路線，房價還是下跌。但現在的時空，稅制對房市的影響就不比當年了。

事實上，與房市有關的部會不少，也都有其重要性：例如建築主管機關是內政部，在預售屋炒房嚴重時，內政部如何打擊這種「轉單」，就有其重要與意義；房市相關稅率高低，當然是財政部主管，但如果涉及打擊「囤房」、拉高持有成本事項，則又與地方政府如何訂定房屋稅率等有關；要從金流上控管流到建築房市的資金，則不僅是與央行的「選擇性信用管制」有關，更與金融主管機關金管會的規定與金檢有關。更根本的以公宅供給調節房市供需以壓制房價，也是從中央的營建署到各地方政府都有責任。

因此，要打房（好聽婉轉的說法是「健全房市，穩定房價」）成功，需要的應該是「一套組合拳」，而非靠著翻來覆去的一招「黑虎偷心」（貨幣政策）就能奏效。

不過，這次政府出手打房，看來局勢不妙，因為房價持續升高、房價所得比再到高點；別說想讓房價下跌，甚至讓其漲幅稍緩都可能作不到了。此時政策要加緊打房力道，儘快升息當然有必要，但不僅於此。升息1、2碼，不能說完全無效，但也可能效果是「小到無感」此時需要的是「一套組合拳」才且能稍有效果；升息1、2碼，不能說完全無效，但也可能效果是「小到無感」。

當然，最有趣的是陳南光的角色。陳南光是台大經濟系教授，在蔡政府上台後進央行擔任副總裁，外界視其為綠營重點栽培的「中央銀行家」，未來有望接任央行總裁。

不過，陳南光擔任副總裁後幾次在外發表文章、或為書作序，都對央行政策大加非議，某些批評顯然是針對前總裁彭淮南或甚至現任總裁楊金龍，以官場倫理看是怪異。說好聽是「不改學者本性」，說難聽是「狀況外、二百五」，因為政務官說「以個人身份發言」、「代表個人看法」原本就是荒誕。

坦白說，既為央行副總裁，就該是「局內人」，該是讓想法與政策落實成真，只能在外寫文章，炮打央行政策，撇開官場倫理、行政倫理等不談，豈不是公告周知，這個副總裁就是「局外人」？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行祭出第四波打房措施，房價卻屢創新高，億萬房產集團總經理呂原富分析，近期油價、原物料上漲、缺工及土地成本持續創新高等因素，加上民眾對於通膨的憂慮，紛紛搶進房市，房價易漲難跌。

　由瑞普萊坊所公布的2021年第3季「全球住宅房價指數」，全球主要的56個國家及區域之房價平均年增率高達9.4％，而近年政府頻頻出手打房的南韓，則登上全球房價漲幅第二名，位居亞洲地區之冠，台灣在不考量通膨的時候，位居全球第30名，但將通膨率扣除，以年增率6.9％來到全球第23名。

　六都地政局陸續公告買賣移轉數，桃園、台中、台南、高雄10月買賣移轉棟數與9月相比，桃園市10月4,426棟、月增約17％，台中市4,375棟、月增約9％，高雄市4,079棟、月增10％，台南市則是下滑7％。

　呂原富表示，台北市人口一直外移，人口數持續下降，110年減少7萬多人，109年也有4萬多人遷出，光這11萬遷出人口，就代表其他縣市將會有這些房屋的需求，其中又以桃園為移入最多數，這也是桃園10月買賣移轉4,426棟，創今年單月最大量的主因之一。

　桃園市長鄭文燦積極建構桃園「三心六線」路網，「三心」分別為桃園、中壢都會區及航空城特區，「六線」則是機場捷運、捷運綠線、中壢延伸線、捷運棕線、三鶯線延伸八德段、大溪延伸線，呈現環狀軌道系統。桃園軌道建設之服務將涵蓋桃園60％以上人口，每日可服務超過160萬人，同時有4條軌道路線連結至台北都會區，包括機場捷運、捷運棕線、三鶯線延伸、鐵路地下化等，讓北北桃成為一小時生活圈。

　呂原富強調，桃園四大重劃區包括中路、小檜溪、經國及八德重劃區，中路重劃區新成屋每坪已經上看40萬、小檜溪則已超越40萬的門檻，有捷運站的藝文特區中古屋未來每坪至少上看30萬，目前成交價格仍在20幾萬，相對親民，吸引自住型置產客紛紛搶進。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

法國外貿銀行亞太區經濟研究部、星展集團經濟研究部等外銀均認為，台灣市場資金豐富、薪資成長回升，對房市提供基本面支撐，央行歷次信用管制循序漸進，從總體經濟的角度來看，預估2022年看不到房市轉折，且房價會進一步上漲，惟上漲幅度會比2021年低，可視為房地產市場降溫的訊號。

　星展集團資深經濟學家馬鐵英指出，台灣政府自2020年底至今系列的健全房地產措施，政策原則採取透明、循序漸進的方式，減少房地產投機行為，引導房市軟著陸，但是台灣經濟基本面相當好，對實體資產有所支撐，房市2022年能保持活躍。

　法國外貿銀行台灣總經展望報告也分析，低利率帶給投資人超低的融資成本，持續推動住宅物業的投資，台灣的房產樓價一直保持高位，央行推出的總體審慎措施更加嚴格，除非利率攀升，否則不動產的需求仍然強勁。

　法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞提醒，台灣總體經濟處於快速增長軌道，愈來愈多的本地和外國企業在台灣設立辦事處，台北的物業空置率從2021年第二季的 2.4％下降至第三季的1.7％，創下歷史新低，相關需求會持續存在。

　馬鐵英指出，台灣的房市控管手段相對新加坡溫和，新加坡最新推出的系列房地產調控措施，不只針對第二戶購屋者，且多管齊下，調整印花稅等措施並行，「密集性跟程度都比台灣更強、更廣。預估2022年央行會再加重房市管制措施，目標針對投機性炒作，管制措施有可能擴及部分地區的第二戶。

　法國外貿銀分析，台灣市場的貸款增長率在疫情期間維持在10％上下，新貸款利率保持在1.26％的低水位，會讓長期資金配置的房地產貸款需求更為旺盛；同時，民眾存款增速在2021年也維持在9％以上，新台幣存款增長較快，反映民眾潛在消費力的強勁，對於前進房市的高能力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行利率處於史上新低，連帶壓低房貸利率，市場上更出現1.31％歷史低價，但隨著央行總裁楊金龍暗示今年可能升息，房仲業者建議民眾申貸可以考慮三大面向。

台灣房價飆漲，首購族買房壓力倍增，根據內政部公布，2021年第3季全國房貸負擔率為36.90％，其中台北市更高達63.35％；換算下來，台北市房貸族每月收入有超過6成用來繳房貸。考慮到高房價對小資族的負擔，近年來，永豐、星展等多家銀行推出「40年房貸專案」，讓首購族能以「時間換取空間」，降低每月還款負擔。

房貸負擔率：每月房貸支出÷家庭月所得×100％

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，目前市面上房貸年期多以20、30年期為主，少數銀行會承作40年期的貸款，但考慮到40年期限較長，因此在核貸上對申貸者年齡、擔保品屋齡等都有較多限制。

以國內某銀行「40年房貸專案」為例，該專案貸款成數最高85％，且有3年寬限期，但僅提供名下無房產，且為自用居住的首購族申請，借款人年齡必須小於35歲，擔保品屋齡則必須在20年以下。

以貸款1千萬元、該行目前最低申貸利率1.33％來推算，20年期房貸月繳金額約4萬7千元，30年期月繳金額降為3萬4千元；拉長為40年期，月繳金額降至2萬7千元，大幅減輕首購族每月負擔。

目前利率仍低 但今年看升

月付宜低於家庭收入4成

徐佳馨建議，民眾申請、比較不同銀行申貸條件時可以考慮３大面向，包含利率、貸款成數、房屋鑑價。利率方面，如果申請分段式利率（階梯型房貸），部分銀行為了吸引客人，可能前幾期或前一兩年利率會低於市場水準，第2、3段則高於市場行情，且利率延續期間較長，民眾要留意相關細節。

徐佳馨指出，銀行放貸利率考慮個人信用狀況，如五師（醫師、律師、會計師、教師、工程師）收入高、金流穩定，因此容易貸到較便宜的利率。

此外，貸款人要留意近５年是否有信用卡、信用貸款遲繳紀錄，這些資料聯徵中心都查得到，若紀錄不佳，可能影響申貸利率。

升息也是一大變數。2020年3月，央行因應疫情降息一碼，重貼現率來到1.125％史上低點，連帶壓低房貸利率。2020年3月降息以來，央行發布的5大銀行新承做放款利率中的購屋貸款皆低於1.4％，市場上更出現1.31％的樓地板價格。

雖然2021年12月16日央行第4季理監事會議上，央行總裁楊金龍稱「2022年貨幣政策將朝緊縮方向走」，並表示「必要時將升回去年降息的1碼」，呼籲中小企業、首購族提前做好財務規畫，但以央行發布的5大銀行新承做貸款利率觀察，購屋貸款利率繼2021年9月創下歷史低點1.346％後，之後微幅回升，連兩個月維持在1.351％，仍在低檔水準。

值得觀察的是，11月購屋貸款餘額達719億元，創2016年「房地合一稅」上路以來高點；由於5大銀行購屋貸款業務市占率約4成，貸款利率、餘額均具指標意義，目前數據顯示房貸市場仍處於低利率環境。

儘管利率走低，減少房貸族利息負擔，但近幾年房價飆漲，總價上升也增加攤還壓力。銀行業者指出，民眾申貸、買房時要考慮自身負擔能力，建議房貸月付金額應少於個人收入的6成，並小於家庭總收入的4成。

此外，銀行業者指出，考慮到40年房貸年期長，且目前利率處於低點，由於房貸利率多隨各銀行房貸指標利率浮動而調整，申貸人也要考慮未來升息時，月付金額增加的風險；以申貸1千萬元，分40年期攤還試算，若未來升息1碼，每月還款金額預估將增加1200元。

部分區域房市過熱

銀行鑑價趨保守

擔保品鑑價方面，徐佳馨提醒首購族，銀行鑑價多以實價登錄資料並參酌房產位置、屋齡等條件，但近兩年台灣房市熱絡，部分區域如新北市三重、中永和，鄰近竹科、新竹高鐵的竹北市等蛋白區，漲幅特別明顯，已經引發銀行疑慮，因此在鑑價上趨於保守。

徐佳馨舉例，2021年11月友人以9百萬元買入新北市一處房產，但銀行鑑價時卻參考一月時前手買入的價格，僅給予7百萬元鑑價；換言之，即不承認2021年初以來超過兩百萬元的漲幅，「相關情形在蛋白區特別明顯。」

雖然延長還款年限可以降低每月負擔金額，但還款年限增加，民眾也將付出更高的利息成本。以1千萬元貸款、1.33％利率，不考慮升息因素下計算，20年期房貸利息負擔合計約128萬元、30年期224萬元、40年期290萬元，20年期與40年期利息負擔差距超過1倍。

徐佳馨指出，民眾若隨著工作年資增加、薪資成長、存款增加，或是收到年終獎金等大筆收入時，可透過「提前還本」，降低後續每月繳息壓力，但在簽約時要留意是否有綁約、違約金等；或是在與原貸款銀行的綁約期限過後，透過「轉貸」方式與其他銀行洽談新的貸款合約，以較高的薪資、信用資格，談到較好的房貸利率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲剛性需球及房市大環境兩大因素支撐下，加上仁武產業園區開發效應，仁武無論是大樓、華廈，或是透天均價，都較前一年同期有逾1成漲幅。

近10年來，高市仁武區人口每年都以千餘人左右的幅度增加，截至2021年11月，達9.3萬餘人。在強勁剛需及房市大環境兩大因素支撐下，信義房屋統計，仁武無論是大樓、華廈，或是透天均價，都較前一年同期有逾1成漲幅。

根據高雄市政府民政局統計，2021年11月仁武戶數3萬7968戶，較2020年同期增加1310戶、年增3.5%，人口9萬3478人，則增加1708人、年增1.8%。過去10年來，仁武的戶數每年增幅都在3%至4%之間，人口數增幅則落在1.8%至3.2%，相當於每年會增加1500至2500人左右，可說是逆勢成長。

看準人口紅利帶來強勁剛需，加上仁武產業園區完工後預計新增上千個工作機會，信義房屋全台直營，2021年底也插旗仁武，開出首家分店。仁武店店長胡尚勳指出，仁武的人口數連10年正成長，此外，包括仁雄商圈在內等多個商圈機能成熟，還有總量管制學校登發國小，未來還有仁武產業園區，預計新增6300個工作機會，在在都是替此區帶來強勁剛需、支撐房市的原因。

值得注意的是，台灣整體房市暢旺，市場氛圍影響下，自住客更積極出手，購屋決定速度加快。 綜上原因，仁武房價也有明顯漲幅。

根據信義房屋統計，2021年1到10月仁武大樓與華廈、透天的均價，都較2020年同期有12%左右漲幅，其中，大樓與華廈均價已到19.21萬，逼近2字頭水準；進一步觀察預售屋實價登錄資訊，2021年以來仁武大樓與華廈成交單價依地點等不同條件，落在14.1至24.2萬，透天總價則落在1100至3900萬。

胡尚勳分析，目前仁武屋齡20年左右的中古透天，總價1000萬左右仍有機會找到，15年內透天則以總價1000至2000萬之間的物件，最受自住客喜愛；另有部分車墅新建案，總價上看5000萬，唯以目前市場來看，超過2500萬的物件流通速度會比較慢。

市調顯示，近年八卦寮重劃區等地，也有許多大樓或華廈新建案，預售屋或新成屋普遍站上2字頭，部分預售新案已站上3字頭，而5年左右新古屋單價也要20萬左右，但屋齡較舊的中古屋仍找得到1字頭；換算成總價帶，2房平車700萬以內、3房平車1000萬以內，會較受自住客喜愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，各次分區、重劃區、捷運沿線房價創實價新高。(圖/資料照)

新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，2021年第3季全市、大樓價格指數與上季相較呈微幅上漲，而各次分區、新成屋、整體開發區、捷運沿線等指數整體皆呈現上漲趨勢，並寫下實價登錄以來新高紀錄。

觀察各次分區2021年7月至9月的走勢，各月份皆呈現2%以內的波動，整體趨勢呈現上漲。

其中淡水區指數2021年9月指數為109.51，達近6年以來之高點；汐止區2021年8月指數109.63，以及板橋土城區、中和永和區、三重蘆洲區、新莊區、新店區、樹三鶯區，2021年9月指數分別為112.88、118.88、114.95、119.61、109.36及131.4，皆達2012年起有實價登錄統計數據以來高點。

與去年同期相較，各次分區大致有3%至9%不等的漲幅，顯見新北市各區域住宅市場價格因需求持續增長，整體成交價量俱增，呈現穩定發展態勢。

新成屋指數持續創高 各整體開發區指數均呈現上漲走勢

2021年第3季新成屋指數109.65較前季上漲1.89%，與去年同期相較則上漲5.51%，達到實價登錄以來高點。

新北市地政局指出，新成屋受整體低利環境、市場資金挹注及預期心理等因素影響，價格持續上漲，又觀察整體開發區因生活機能日趨成熟且持續推動各項重大建設，吸引人口遷入，購屋需求持續上升，帶動區域住宅價格穩定成長。

在整體開發區指數方面，台北大學特定區、林口新市鎮指數分別為123.43及112.28，較上季分別上漲0.56%、1.21%，與去年同期相較上漲3.38%、7.79%，皆達實價登錄以來高點，而淡海新市鎮、副都心及頭前重劃區指數，也分別較前季上漲1.5%及2.02%。

全球居不動產情報室總監陳炳辰特別指出，淡水區本屬於相對外圍城鎮，也一直為大台北最親民的捷運概念房市區塊，如今整體指數來到高點，新成屋也走揚，除了可能在於比較基期低，加上相對其他重劃區價格有上漲空間，生活機能、利多建設也規劃成型，印證在如紅樹林的預售案揭露抗跌增溫來到單價4字頭，連過去平價區淡海新市鎮，也有湯泉國際新案開到3字頭，區域漲勢可見一斑。

2021年第3季各捷運線指數整體呈現上漲趨勢，其中板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線及淡水線指數分別為111.94、111.43、110.85、107.39、112.88及104.10，相較前期上漲0.01至2.58%，與去年同期相較則大概有3%至6%不等的漲幅，皆達實價登錄統計數據以來高點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】