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興富發集團總裁鄭欽天19日首度談到他對未來十年房市發展趨勢的觀點，從這三年產業南移，可以觀察到未來十年房市發展脈絡，產業、人口、資金，已從台北慢慢往南移動，未來中南部「一定是房市發展的重中之重！」現在中南部才開始補漲，這波漲勢，現在絕對只是一個起點。

　鄭欽天表示，在台商資金大舉回流、疫情改變全球供應鏈之下，產業未來發展的重心很顯然會往中南部移動，這些年興富發集團在高雄、台南和台中的案子，就有很多是台北客購買。台北市人口一年竟然移出5萬人，這是很恐怖的數字，不過可預見的是，產業、就業、人潮和錢潮往中南部移動之後，未來台北可能扮演金融中心的角色，中南部則形成一個個產業園區。

　鄭欽天再從房價所得比的角度來分析，指出近幾年科技大廠積極搶工，帶動工資大漲，本來一天2,000元，現在動輒5,000～6,000元；而藍領所得普遍提高三倍之下，未來勢必帶動白領薪資再度攀升。而中南部儘管近一年房價有明顯漲幅，但就房價所得比的支撐力來看，未來幾年中南部房價還是會繼續有補漲空間。

　鄭欽天直言，未來人口、資金一定往中南部走，中南部在未來十年，「一定是房市發展的重中之重！」現在來看，中南部房價，絕對是低點、而不是高點。

　多年來一直鼓吹年輕人儘量存錢買房的鄭欽天，也有感於剛出社會的年輕人，必須先安居才能樂業，解決住房問題已是當務之急，而金融壽險業可購置不動產金額動輒高達7兆元，游資苦於適當出路，因此建議政府，可在捷運站週邊公有土地，在「限定售價」原則下，吸引金融壽險業參與投資開發優質青年住宅，其中七成可提供只租不售的年輕人住房、三成可對外銷售，這樣，既可提供年輕人租房，又可善用金融保險業閒置資金可享有一定的租金收益率，更可活化公有地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南港輪胎「世界明珠」全案總銷近千億元，不僅是國內房地產史上最高總銷金額的開發案，揭露實價最高單價達每坪175萬元，恐怕也創下價格「跳空」超越既有區域房價天花板幅度最高的紀錄。過去南港鮮少突破的百萬天花板價，如今成為「世界明珠」的地板價。

　南港輪胎將近萬坪舊廠基地，斥160億鉅資打造「世界明珠」，規劃二棟辦公大樓、六棟豪宅大樓，導入最高等級建築物耐震設計規範，七成基地面積還給大自然，超高綠覆率、節能環保、環境、安全監控系統等高規格設計，推出後搭上整體房市大多頭列車，以及東區門戶計畫啟動，南港吸引政府及民間千億投資湧入，創下了跳脫「市場行情」的高價行情。

　住展雜誌研發長何世昌指出，南港過去房價給人落後內湖的印象，尤其豪宅產品落差更大，內湖豪宅最高價約在每坪140萬元，南港卻難以突破百萬大關；而內湖買盤多以內科客自用需求為主，南港買盤則有更多看好東區門戶計賜長線增值潛力的置產客，近年來富邦、華固等在南港高價購地，反映各界對南港未來持續看好，「世界明珠」一舉將南港天花板衝高，不僅超越內湖，也向台北市蛋黃區豪宅價位靠攏。

　南港房價百萬天險，僅有少數社區、戶別突破，根據實價登錄觀察，過去南港成屋最高單價為「天開圖畫」在2016年曾創下的每坪113萬元，「立樺忠孝無極」、「無雙日昇月恆」、「宏普鉑金苑」、「力麒村上」等少數社區、部分戶別亦有達百萬成交價，今年以來如「國泰悠揚」、「香榭帝寶」、「德杰羽森」、「璞松綻」等預售建案，最高單價均在每坪百萬初頭，「世界明珠」一舉把南港的房市往上推升一個檔次，帶動周邊新案產生比較效應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台商成為台中豪宅市場的「動力火車」。根據最新統計，剛拿下台中新年度十大豪宅榜首的「聯聚瑞和大廈」，已購客中台商就占九成，而購買一整層330坪的買家超過25戶，平均每戶成交總價近3億元，也展現台商的雄厚實力。 

台中最新年度十大豪宅排行榜日前出爐，即將完工落成的「聯聚瑞和大廈」，以均價71.4萬元登上榜首。其中，42樓與38樓都由身價百億元的台商包層入手，42樓拆算車位每坪單價84.5萬元，也突破七期豪宅毛胚屋單價紀錄。 

台中豪宅社區第二名為屋齡三年的「寶璽天睿」，每坪68.05萬元；第三名為屋齡13年的「聯聚信義大廈」67.94萬元，前三名中，聯聚建設就占二名。值得注意的是，十大豪宅社區中，有八棟在七期新市政中心，西區有二棟，顯示七期穩居台中富豪聚落。 

台中是台商大本營，更是精密機械、自行車、五金手工具及航太產業重鎮，近幾年又有中科園區、精密機械園區開發，加上美中貿易戰、新冠肺炎疫情衝擊，促使供應鏈重組，帶動台商回流，都為豪宅市場提供強勁支撐。 

台商購屋置產考量首重「價值」，七期是中台灣政經中心，也是富豪聚落，地段價值性高，自然成為置產首選。另外，「注重私密性」、「認鄰居」、「視野要寬闊」也是重要指標，除推案建商的品牌形象，個案必須朝均質規劃，戶數不多、愈單純愈好。 

「聯聚瑞和大廈」面對七期秋紅谷生態公園第一排，樓高43層、172.8公尺，為目前台中最高住宅大樓，除擁有無可取代的棟距視野，更具地標性。目前建築外觀已落成，人行道上的植栽規劃自成一格，過往行人都說，踏入「聯聚瑞和大廈」的地界，有花、有樹、有趣味性藝術品，加上背景音樂，彷彿漫步在歐洲。 

此案規劃單層雙拼165、330坪產品，全棟50戶住家，配備有VIP專用電梯，以及整層逾30米大面窗，成交單價每坪70萬至90萬元，預計2月完工落成，並展開第二波銷售。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

興富發（2542）建設集團總裁鄭欽天昨（19）日表示，高科技台廠持續回流並進駐中南部，在產業拉動、人口移入、所得提升之下，未來五年中南部發展將大有可為。

鄭欽天強調，「中南部房市現在絕對是起漲點，不是終點」，尤其台中七期、高雄楠梓核心區房價將大幅上漲。

鄭欽天說，美中貿易戰之下，加上這兩年疫情席捲全球，他觀察到，台灣不論在台廠回流、資金、人才、水電等都占盡優勢，尤其台廠往中南部移動非常明顯，谷歌、微軟等外資企業也是往中南部去走，最明顯可以感受到的就是地價上漲。

從地價變化看未來房市發展，鄭欽天舉例，以前台南、高雄很多地方是「狗比人多、草比人高」，像台南市永康、麻豆區土地往年相當便宜，但現在區域內工業土地一坪跳上15、20萬元。對照台北市一年人口移出5萬人，看得出北部、中南部的各自角色正在轉變。

鄭欽天指出，中南部市場在人流、金流相繼到位，加上擴大在中南部建廠下，未來五到十年台北就是扮演金融、舉行大型展覽的角色，加上北部房價基期也高、成交量就是穩定，接下來台北房市就是持平，而台中、台南、高雄就是產業園區發展，未來發展成長力十足。

從產業發展來看，鄭欽天指出，中南部陸續有大企業進駐，而且不是單一廠商，而是發展產業聚落，台積電、日月光、鴻海、群聯等高科技大廠都進去了，年輕人也會跟著回去，產業拉動、人口移入、所得也會跟著提升。

觀察各地房地價格，或可能有比較效應。鄭欽天指出，台北市大安區房價一坪160萬元，台中七期平均成交均價在6字頭，高雄每坪單價是4字頭，但這些住在都會核心區的人所得是一樣的，台北能漲到每坪破百萬元，難道中南部不能？

對於南北房市發展的差異，鄭欽天說，去年中南部房價只漲一點點，外界就說漲太多，而土城現在一坪都要60萬元就沒有人罵。北部高房價合理，中南部就被嫌貴，他質疑，台中七期房價不如土城嗎？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2000年代的房地產發展集中在北部城市，因為那個時候台北是政經中心，內湖科學園區、新竹科學園區的興起，較高的薪資水準吸引南部人才「北漂」，人來了、當然就帶動住房的需求與房價的上揚。所以，過去20多年來的北部房地產一直就是全台主軸。

南部崛起！近幾年出現「北客南購」現象



2020年開始，國際大廠開始來台設廠，因為北部的產業用地已經上漲，這些大廠包括微軟、Google、台積電開始選擇設廠成本較低的桃園與中南部進行產業移轉，加上高鐵的全台90分鐘通勤圈的快捷動線，帶動中南部需要大量高端就業人口的「南移」，從過去「重北輕南」開始轉進「南北平衡」，未來在中央大南方計畫下，中南部城市甚至有可能與北部城市並駕齊驅。興富發總裁鄭欽天也證實，「以我們自己的建案為例，近幾年明顯出現『北客南購』現象，而且比例還不低。」



中南扮演起「產業發展領頭羊」角色



興富發鄭欽天形容，接下來的台北就是一個「政經展演(展示、演繹)中心」，中南部則扮演起「產業發展領頭羊」角色，產業往南部移動，就產生人流、金流的「南漂」，他強調「不要小看這樣的改變，我看現在的高雄就像是20年前上海周邊的江蘇，當年江蘇全力發展招商產業，現在GDP穩居中國第二，高雄近年大力招商，快速發展，也有這樣的潛力。」









 

興富發集團，中南部發展將達8成



因為產業南移狀況已經發生，購屋置產也出現類似的板塊移轉，以興富發為例，近年北部業績僅佔集團約兩成左右，其他都是中南部的業績貢獻，而且整體集團未來發展的重心也是以中南部市場為主，他也透露「中南部推案的獲利比北部要好！」



台中6字頭、高雄4字頭只是「起點」



興富發鄭欽天闡述一個「蛋黃房價與人均所得」的概念，他指出，台北大安蛋黃區平均房價約每坪160萬元起，台中七期蛋黃區「6字頭」是基本盤，好一點的可以賣到「7-8字頭」，高雄蛋黃區「4字頭」起跳，好一點的產品也可以看到「5字頭」價格，鄭欽天篤定的說：「這3個區域的人均購屋能力都差不多，相對應台北大安區的160萬的行情，現在台中6字頭、高雄4字頭的房價絕對只是未來行情的『起點』。」而且他預測「未來5-10年台中、高雄蛋黃區房價也還有1倍的漲幅機會。」



中南部整體購買力提升帶動住房需求



除了中南部的豪宅價格比台北地區更實在之外，也因為產業南移之後，初期需要大量勞工階級的工作人員協助設廠，接下來需要大量產業藍領作業員進駐生產線，在「需工殷切」的情況下，出現高薪爭聘藍領勞工的現象，當這些基層勞工收入大幅改善之後，白領階層的薪資也會跟著提升，會帶動整體購買力提升以及住房需求上揚，讓一般住宅的買氣跟著上揚，所以未來中南部的房地產「一定是各種產品全面上揚」。



基層擁有專業技術的人員有望調薪



房價的問題與薪資息息相關，薪資不漲、房價漲，所以購屋痛苦指數高，台灣2021年台灣經濟成長率破6％，創11年新高紀錄，人均GDP首次達3萬美元，擠進「發達經濟體」的行列，這個數據與一般民眾有「認知差距」，因為台灣約800萬勞工裡面有半數人的年薪不及這個數字，不過，近年中南部基層的大幅調薪，所得有感提升之後的購買力也會跟著增加，這對於房地產來說，就是一件值得期待的好事。鄭欽天表示：「我已經有心理準備，為了留住人才，未來幾年應該會持續從基層擁有專業技術的人員開始調整薪資。」



長期規劃！興富發集團將發展3大支柱



鄭欽天總裁針對集團未來發展也展開長期規劃，目標以物業經營佔總業績2/3，買賣銷售佔總業績1/3，走3大支柱(購地建屋、資產管理、私募基金)的營運模式，有計畫發想以類似「私募基金」方式進行房地產的開發投資，集合房地產「長期投資者」以「代操約定受益」的方式管理不動產投資的營收、盈餘分配。另外，也投入各地大型旅館產業，規劃未來朝向長租樂齡「銀髮旅宿」產業發展。至於目前房地產的投資興建則依舊是集團發展的主軸。他指出，營建產業近年的業績表現都不錯，在2023、2024年應該都可以交出漂亮的成績單，如果建設公司的獲利都拿出來配股、配息，應該會是很好的「殖利率」選股投資標的。

































 

建議政府大力推動「優質青年住宅」



興富發鄭欽天也向政府建議，「社會住宅」可以改稱「優質青年住宅」改變社會對於公辦住宅印象，他舉例以捷運線末端站周邊的區塊作為基地，興建連捷運通道，規劃一半出租、一半出售，土地標售則由政府限定價格、轉手條件，便有望形成多方皆贏的局面，真正幫助年輕人成為有殼蝸牛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中年度十大豪宅榜最新出爐！根據實價登錄資料顯示，第一名由即將完工的「聯聚瑞和大廈」拿下，每坪均價高達71.4萬元，是十大豪宅中唯一均價突破7字頭的社區。

此外，台中十大豪宅前5名依序為寶璽天睿、聯聚信義大廈、大陸寶格、由鉅大恆，值得關注的是，雖然近年有不少北部建商到台中推案，但前十大榜單中，仍以在地豪宅建商居多數，北部建商僅有大陸建設、富邦建設入榜。

而此次公布的台中十大豪宅社區中，有8棟皆位於七期新市政中心，顯示七期仍穩居台中富豪聚落，此外，台中也是台商的大本營，如自行車、精密機械、五金手工具、製鞋及航太等產業發達，受惠於台商回流，近年又有中部科學園區、精密機械科技創新園區開發，為豪宅市場提供強勁買盤。

建商持續看好七期房市後勢，根據統計，2021年建商最愛買地的十大行政區，以台中市最為熱門，坐擁七期市政中心的西屯區排名第1，七期經過30年的開發，已成台中政經核心地帶，如此次奪冠的聯聚建設就自1994年創立以來，14案皆集中於七期。

台中新豪宅王「聯聚瑞和大廈」位於七期秋紅谷生態公園第一排，樓高達43層172.8公尺，為中部最高住宅大樓。產品規劃雙併165、330坪，隨著七期土地越來越難取得，為少數大坪數毛胚案。據了解，該案是聯聚20週年時所立下代表作，花費長達7年時間的打造，預計2月完工落成。

2021台中新十大豪宅社區

永慶房屋根據永慶房仲網網路物件點閱資料，盤點2021年台北市及新北市熱門點閱社區前五名，其中，台北市的前三名分別為大安區的「成功國宅」、中山區「大直美堤花園」以及文山區的「觀星台北」；新北市上榜的社區中，由新店區的「美河市」奪下榜首，緊追在後的是板橋區的「新巨蛋」以及汐止區的「瓏山林」。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，透過分析點閱量高的熱門社區可以了解民眾購屋偏好、購屋條件以及總預算等資訊，統計2021年民眾在網路物件點閱上可以發現，台北市的熱門點閱社區屋齡都在20年以上，反映了在房價較高、缺乏新成屋供給下，民眾的需求以中古屋為主；而新北市的購屋者則青睞屋齡較低新古屋，考量到通勤需求，交通機能良好的捷運宅成為消費者的首選。



台北市蛋黃區中古屋夯   國宅社區最吸睛



台北市前五名的熱門點閱社區中，市中心的中古屋最受矚目。陳金萍說明，從台北市的熱門點閱社區來看，五個社區的屋齡都在20年以上，其中，「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」更超過35年，顯見台北市的購屋需求以中古屋為主。分析其原因，一方面是因為台北市發展的較早，可供建商推案的素地並不多，因此新屋的供給量較少；另一方面，在房價較高的條件下，民眾購屋時更重視性價比，而中古屋的公設比較新成屋低，室內使用面積較大，價格實惠吸引消費者的關注。



此外，陳金萍分析，台北市前五名的社區中有四個社區是「國宅」，包括「成功國宅」、「大直美堤花園」、「大安國宅」以及「郵政新村」。國宅因建設時間較早，多位於條件優異的地段，周遭生活機能完備，交通建設發達，價格也比周遭物件更親民，是民眾入住市中心的首選。以大安區為例，三房物件的平均總價為3705萬，而「成功國宅」、「大安國宅」及「郵政新村」同樣格局的物件卻只要2000-3000萬，不少民眾正是相中了低負擔的優點而選擇國宅社區。



新北市購屋族群多元  捷運宅最受青睞



盤點新北市的熱門點閱社區，新店區的「美河市」連續兩年拿下榜首，板橋區的「新巨蛋」及「巨蛋」也是多次入榜的熱門社區。陳金萍表示，新北市的熱門點閱社區呈現與台北市截然不同的購屋偏好。前五名的社區中，屋齡以10-15年居多，凸顯新北市購屋者對於偏好新古屋，分析其原因，除了新屋供給量較多以及房價負擔較低的因素外，青年購屋族占比較高也是可能的原因之一；若從物件的格局及總價帶分析，也可以看出新北市購屋族群的組成相當多元化，從總價1000萬以內的套房、1000-1600萬的兩房格局或是1500萬以上的三、四房物件都有，不論是單身族群、頂客族或是成員超過三人的家庭都能找到大小適合的住宅。



陳金萍也分析，不少新北市的購屋民眾有通勤的需求，特別注重社區周邊的交通便利性。以上榜社區為例，有四個屬於捷運宅，其中，點閱量最高的「美河市」及「新巨蛋」分別是「小碧潭站」與「新埔站」的捷運共構宅，而「巨蛋」及「玉上園」 距離周圍的捷運站也只要步行5-10分鐘的距離，顯見交通條件是不少人的首要考量，鄰近捷運站的物件更容易獲得青睞。



最後，陳金萍補充，分析熱門社區不僅能了解消費者的購屋偏好，同時也是房價變化的參考指標。上榜的熱門社區多是500戶以上的大型社區，交易量也比一般社區多，建議有購、售屋需求的民眾不妨將熱門社區的成交紀錄作為參考，既能掌握市場需求也能熟悉行情變化，更有機會以滿意的價格選到適合自己的好宅。

























 

2022年才剛開始，變種病毒omicron已在國際造成恐慌，歐美亞洲等地災情不斷，連台灣也不能倖免，21世紀不動產企劃研究室表示，如果新冠肺炎疫情在台灣快速增溫，重現2021年三級警戒狀態，短期將會影響看屋人潮。

央行升息、市場超額供給



而美國聯準會Fed在2022/01/06釋出鷹派訊息，預計提前到2022年3月開始升息，並啟動縮減資產負債表，央行總裁楊金龍更表示央行貨幣政策朝向緊縮，將在適當時機升息，房貸利率將可能連帶跟著提高，此外，隨著全台灣各地重劃區興起，房產一間又一間的蓋，市場快速供給下，市場可能出現超額供給的情況。



2022影響房市3大變數



因此(1)貨幣緊縮、(2)市場超額供給及(3)房市政策將可能是影響2022年房市的3大變數。不過依然有不少利多支撐著房市發展，台灣整體在國外資金持續回流，以及供應鏈重組等效應下，預期2022年在商用不動產市場依舊會有支撐，另外，通貨膨脹持續發酵，建築材料價格水漲船高，連帶影響房屋價格易漲難跌，雖然升息勢在必行，但房價依舊會因通膨而有所支撐。



2022房市「3大關鍵」



2022年是否適合購入房產？21世紀不動產整理下列關鍵點供民眾參考。關鍵一：是否能掌握區域型利多。例如：雙北市環狀線南北段、東段、基隆捷運等，未來會有交通建設經過的地方就是一個值得入手處。關鍵二：企業投資。以台積電來說，2022年將會陸續在台南、高雄新建新廠，原先有廠房的地方是否有擴廠需求，而這些廠房周遭也是個不錯的選擇。關鍵三：保值性。2022年的到來，全世界正面臨許多金融風險，這時具有保值、抗通膨特性的房地產就成為相對有保障的資金停泊地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

市場資金豐沛、豪宅市場回溫，依實價登錄台北市 2021 年共有 350 筆豪宅交易，成交總額 629 億元，總金額可以再蓋一座 101 大樓且綽綽有餘，統計各行政區豪宅交易，大安區堪稱豪宅成交王，年銷 99 筆，總銷金額 178.8 億元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，資金潮推動豪宅市場買氣，由於不動產價格走揚，增加買方對高價的接受度，在通膨思考下置產意願也增加，指標豪宅地段成交相對暢旺。

統計顯示，去年台北市各行政區豪宅交易中，大安區以交易 99 筆、成交總金額 178.8 億元居冠，信義區則以 54 筆交易、總額 110.5 億元居次，中山區雖然成交 57 筆超過信義區，不過成交總價大多比信義區豪宅低，年銷總額 98.7 億元，未能破百億元。

2021 年全台北市豪宅平均成交總價 1.8 億元，各行政區中，平均總價最高為信義區 2.0 億元，全台北市豪宅平均成交單價為 141.1 萬元，各行政區中，平均單價最高則為松山區 170.9 萬元。從平均總價及單價觀察，北投區及南港區豪宅價格較低，北投區平均總價 1.1 億元、平均單價每坪 98.1 萬元，南港區平均總價 9000 萬元、平均每坪 91.7 萬元，且這兩區成交筆數都在個位數。

郎美囡表示，台北市的精華地段，如仁愛路、敦化南路、大安森林公園等大多位於大安區，因此大安區的豪宅供給量大、成交量也相對多，去年囊括成交單價前三名都是位於大安森林公園旁的「元利信義聯勤」，最高單價每坪 299 萬元，而信義區的豪宅主要集中於信義計畫區及其周邊，去年有多筆「信義首席公館」及「琢白」交易揭露，成交單價在 200 萬元以上，成交總價則超過 3 億元，拉高平均成交總價及單價。

從豪宅成交區域分布及價量觀察，去年這波豪宅買氣有向指標建案聚攏的現象。此外，2020 年台北市豪宅交易共 354 筆，去年雖然 350 筆小幅落後，但通常交易實價揭露有時間差，尤其每年 12 月是成交旺季，或許有交易尚未登錄實價，待去年豪宅成交全數揭露，有機會超越前年成交量。

對此，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，受惠貨幣寬鬆及低利，豪宅市場仍有買盤，儘管央行拉高貸款限制，優質豪宅依舊吸引資金追逐，不過對於高端客戶來說，真豪宅才有價值，過去推出只有豪宅價沒有豪宅規模的假豪宅，價量放大並不容易。