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台北市都市更新處所推動的「公辦都更2.0」再報佳音！自2020年8月「台北市公辦都更2.0專案計畫」公告實施以來，相關案件捷報不斷，接續士林區松柏大廈於2021年12月報核事權計畫之後，「水源二、三期整宅公辦都更案」也在一年內完成意願整合、選配作業，提送事權計畫報核。都更處表示，公辦都更2.0希望帶給台北市民，一份新年的祝福與許諾，未來將持續與民間合作，共同為這座城市除舊佈新、推動都市再生及追尋最大公益性。

位於台北市中正區林興里的「水源整建住宅」是台北市政府於1963-1970年間所興建，目的係為安置興辦水源、雙園堤防等公共工程所拆除的違章建築物拆遷戶，每戶約僅8-13坪、建築屋齡將屆60年。歷經多年整合，整宅一期及四、五期陸續重建完成，水源二、三期整宅環境寙陋及建築老舊現況與之產生鮮明對比，亟待更新。



為推動本地區之重建，都更處於2016年率先執行本案之公辦都更先期評估，更在2018年委託都更中心設置駐點工作站，現場解決住戶對於更新的疑問，透過積極執行整合作業、建築規劃、估價作業及模擬選配作業，達成凝聚住戶共識的效果。2021年2月都更處辦理公辦都更2.0說明會後，在地居民抱持著「自助人助、共善共好」的精神，在短時間內達成了兩階段9成的所有權人意願門檻，讓市府可以積極投入資源為此老舊社區辦理更新。



水源二、三期整宅單元內總戶數高達460戶，更新單元面積合計10,541平方公尺，更新後預計規劃四棟地上21層建築，可提供14戶商業單元、592戶住宅單元，另為提升公辦都更的公益性，除設計一處區民活動中心之外，更納入住宿型長照中心，針對台北市高齡少子化問題進行「超前佈署」。



市府團隊黃珊珊副市長、都更處陳信良處長更是經常造訪整宅現場與居民交換更新意見，黃珊珊副市長表示：「每個都更案面對不同的區位、基地條件，需要突破的限制與困境有很多，本案將為居民爭取最大的權益。在市府團隊及民眾無私地合作之下，終於在農曆年前由都更中心提送都更事權計畫報核，希望給居民過個好年！」。



公辦都更2.0政策藉由台北市府法令諮詢等資源之協助，引導居民自行凝聚公辦都市更新的意願與共識達90％(自助)，使社區具備推動都市更新的量能後，市府始辦理公辦都更(人助)，秉持自助人助精神，一同開創共善共好的居住環境！有關「台北市公辦都市更新2.0計畫」內容請至台北市都市更新處網站熱門查詢專區下載，最新消息歡迎追蹤臉書專頁「台北都更解壓說」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲不少人嚮往退休的農夫生活，但買賣農地有不少地方要注意。（資料照）

不少退休族嚮往農家生活，特別跑到鄉村購買農地，但專家提醒，若只買地不買農舍，過戶恐會發生困難。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前發生一起案例，買方因資金有限，與賣方協議只買農地的2分之1，且約定不買農舍，希望能完成夢想。

但依照農業發展條例第18條第4項規定，「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權……」，內政部也在2001年8月23日內授中辦地字第1000725328號函規定：農地與農舍併同移轉之原則下，共有人間持有農舍與農業用地之比例應相同，始符合農發條例第18條第4項規定意旨。

也就是說，買方除了買一半的農地，還要買一半的農舍，才能完成所有權移轉登記，否則，地政事務所會駁回該所有權移轉登記，鄭文在說，此案例中，賣方因有居住上的需求，願意僅賣地2分之1，但卻不賣一半農舍，為此，雙方無法達成共識。

買方聽完之後心涼了一半，自動打退堂鼓，鄭文在建議，農地買賣有其特殊性，不是想買就買、想蓋就蓋，一定要先諮詢專業人士，或是主管機關，才能避免踩雷，讓畢生積蓄化成泡影，動彈不得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「人有旦夕禍福，月有陰晴圓缺」，房屋雖是資產，房貸卻是負債，透過「房貸壽險」可轉嫁財務風險，避免意外來臨債留子孫，優點是保費比一般定期壽險便宜，尤其對高風險行業的族群來說，保費更優惠外，核貸門檻低，通常20~55歲間、保額2000萬元以下、健康告知事項正常下，原則上無須體檢。

搭配房貸的定期壽險

房貸壽險是跟著房貸搭配的定期壽險，指在房貸期間，若被保險人不幸身故或全殘，保險公司將優先清償房貸，避免家人繳不出龐大貸款，面臨房屋被法拍或低價出售的窘境。

房貸壽險與一般定期壽險相比，有4個優點，首先，保障額度高，最高可達房貸金額，保障期則是不能超過房貸年限，第2，核貸門檻低，銀行業者指出，以50歲男性保一般定期壽險來看，1000萬元以上的保額需要經過體檢，但房貸壽險在2000萬元以下的額度，若沒有既有疾病，原則上無須體檢。

第3，相同的保額下，房貸壽險的保費與一般定期壽險差距不大，甚至更便宜，尤其是高風險工作者，如機師因工作的風險較高，相同保額下，定期壽險的保費會比房貸壽險來的高。

第4，付款方式彈性，可以一次拿現金繳清，或隨著房貸逐月付款，銀行業者指出，房貸壽險保費逐月繳納，是除房貸以外，銀行額外再貸給你保費，假如1000萬元的房子，銀行願意給800萬元的房貸額度，房貸壽險總保費為20萬元，民眾僅貸款700萬元，加上房貸壽險，等同房貸金額是720萬元。

但若民眾借滿800萬元的房貸額度，20萬元的房貸壽險保費則屬於信貸，但不管是有擔保或是信貸，因房貸壽險降低銀行的風險，銀行都願意給予與房貸相同的貸款利率，差別在於信貸屬於無擔保的授信，政府規定，無擔保授信最高為月收入的22倍，若日後民眾有信貸需求，就得要扣除20萬元的房貸壽險保費。

不一定得保到足額房貸

而房貸壽險類型可分為平準型及遞減型，平準型指在房貸期間，每年的保額固定，遞減型則是隨著房貸金額逐年減少，保額也逐年遞減，保費自然比平準型便宜。銀行業者指出，由於房貸利率每年不同，遞減型房貸壽險會出現房貸金額與保險金額不一致的情形發生，但通常差距不會太大。

銀行業者建議民眾檢視自己的保險狀況，不一定要保到足額的房貸金額，有些民眾預計10年內就會還清房貸，也不一定要保到20年，被保險人應選擇家中的經濟支柱、實際給付房貸的人，不要本末倒置，因為老婆的保費比較便宜，將老婆設為被保險人，當意外來臨時，卻沒有達到保障的效果。

另外，銀行不得以購買房貸壽險作為房貸的搭配銷售條件，例如，銀行要求購買房貸壽險才願意承貸房貸，或可給更高額度、更低利率的貸款條件，作為購買房貸壽險的誘因，都是不行的，若有違規，民眾可以向主管機關投訴。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲嘉義有不少雞肉飯名店，房仲業者發現，每家店的雞肉飯價格，竟與區內房價有正相關。（東森房屋提供）

經濟學中有「大麥克指數」來反映各國之購買力與匯率，東森房屋研究中心根據實價登錄系統，發現在雞肉飯首善之都—嘉義市，也可用雞肉飯售價來反映周遭房價，嘉義市5間雞肉飯名店雞肉飯售價，發現與店址所在之方圓2.5公里之平均單價呈現正相關。

東森房屋嘉義諸羅山加盟店賴建龍店東表示，嘉義市分為東、西兩區，腹地較為狹小，以位處市中心西區「蕭老師火雞肉飯」來說，一碗雞肉飯售價30元，周遭2.5公里之平均單價為13.2萬元，而離市區較遠之「李ㄟ火雞肉飯」內用價一碗僅需20元，而周圍均價則為11.9萬元。

賴建龍表示，嘉義市建築密集，近年新建案多往市中心外圍延伸，近5年買氣熱絡，由於嘉義市房價基期較低，也使得這波漲幅格外有爆發力，整體漲幅近30%。目前主力客群多為當地換屋族居多，也有許多「北漂」族，看中嘉義市之生活品質與城市人文而移居。

區域內主力產品新成電梯大樓目前單價約在22～30萬元之間，透天總價則已突破千萬，指標建案如博東二路上之「金石成大砌」，總價已突破4000萬元。

嘉義市不僅房屋交易熱絡，素地也不惶多讓，賴建龍表示，目前單坪土地行情約在20～40萬元之間，如近期營造建設在新生、博東路購入之1700多坪土地，單價落在33萬元，未來建物單坪價位至少30萬元，目前嘉義市整體房市已進入高點，未來將會持續緩漲難跌趨勢。

捷運小港林園線可行性研究已在2021年12月17日獲行政院核定，倘後續綜合規劃、環評及基本設計皆順利獲中央核定，預計2022年底可開始動工興建，目標為2030年完工通車，配合小港林園延伸線的建設，市府亦將啟動沿線周邊土地的都市計畫檢討作業，預計2月底前辦理公開徵詢意見。

都發局指出，高雄市軌道建設四線齊發，其中捷運小港林園線計畫路線約為12公里，沿線設置6座地下及1座高架車站，以紅線延伸一車直達方式辦理，並由林欽榮副市長組成推動小組，整合市府各局處共同推動，為因應捷運建設、產業發展、交通及生活環境等需求，將配合啟動捷運小港林園延伸線周邊土地之都市計畫專案檢討作業，藉以提升產業、生活環境並帶動林園地區之發展。

都發局說，本次都市計畫專案檢討是依據都市計畫法第26條規定，就發展的情況與需要進行必要的變更。將就中央大南方大發展政策需求、捷運小港林園線的建設開發、人口成長的推估、地區公共設施需求、民眾意見等進行土地使用的檢討與規劃，預計2月底前辦理公告公開徵詢意見，廣徵各界意見，作為土地檢討規劃的參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受到春節將至，工作日減少，加上政府持續打炒房，讓民眾放緩購屋步調，永慶房屋今年1月交易量月減幅度達近2成，台灣房屋則較去年12月微幅成長2.3%。

永慶房屋今年1月全台交易量較去年12月減少19%，又以桃園量縮最明顯，月減26%。若與去年同期相比，全台交易量增加8%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，因農曆春節將至，加上政府「打炒房」政策效應發酵，讓民眾購屋態度轉趨觀望，放緩看屋腳步，延後看屋、購屋時程，讓1月交易量較去年12月量縮近2成。

台灣房屋集團七大都會區今年1月交易量月增2.3%、年增6.3%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府持續打炒房，且股市封關失守萬八關卡，投資人資金規劃也受影響，部分買氣多少受到抑制。不過，有售屋規劃的屋主年前心態放軟，讓利換成交促成了1月份交易小漲的趨勢。

中信房屋統計，1月交易量較去年同期成長3.8%。不過，受疫情升溫影響，各區域成交狀態分歧，以桃園和高雄交易量衝擊最大。中信房屋總經理張世宗表示，今年房市受疫情及經濟面的干擾依舊不輕，尤其在資金緊縮政策步調逐漸明朗後，房市成長動能恐將放緩。

展望後市，陳金萍認為，去年房市移轉棟數達34.8萬棟，創下8年新高。今年資金潮、台商回流、民間投資等利多不變，支撐房市動能。預計房市買氣年後可望逐步回籠，今年第一季房市仍可期待。

不過，他也說，今年升息恐怕是箭在弦上，加上政府調控房市政策是否再度升級，以及國內疫情後續發展也將影響房市表現，仍須密切觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去（2021）年10月高雄發生「城中城」火災事件後，內政部啟動老舊複合式用途建築物安全精進措施，針對類似危險建物進行全面清查與改善，截至今年1月22日為止，全國22縣市共247件列管案件中，已有190件完成改善，改善率達76.92％；不過宜蘭縣、花蓮縣的改善率，竟仍是0％。

內政部指出，目前經列管建物已全數改善完成的縣市，計有高雄市、嘉義市、南投縣、屏東縣、澎湖縣及連江縣；正在改善中的縣市，依改善率排序，分別為彰化縣92％、新北市88％、台南市86.67％、基隆市80％、台北市77.78％、桃園市及嘉義縣75％、新竹縣及金門縣33％、雲林縣25％。而宜蘭縣及花蓮縣分別各有3件、1件遭列管案件，至今改善率皆仍為0％。

定期追蹤改善進度 確保民眾居住安全

為確認各縣市改善進度，內政部要求經認定為欠缺管理的老舊建築物，須每15天提報一次改善進度，其改善項目包含廢棄物公共清理、防火門扇修復、妨礙逃生雜物清除、消防設備等。另改善率未達75％的縣市，後續將由營建署及消防署持續列管督導，直至完全改善為止。

針對弱勢住戶部分，內政部除以勸導方式要求改善外，更提供搬遷安置及租金補貼優惠，以及包租代管、社會住宅等安置資源，期能在改善期間，解決弱勢戶的居住問題；未來也將強化消防救災演練，優先協助裝設住宅用火災警報器。除上述作為外，內政部也已在近期擬具《公寓大廈管理調條例》修正草案，並呈送行政院審查，希望能透過修法，讓改善公安的各項措施皆能到位。

高雄市都市計畫委員會近日審議通過「城中城公益性跨區區段徵收案」，拍板將「城中城」大樓原址街廓，變更為公園綠地，並修正原公展草案中的舊七賢國中變更案，增加退縮空間規定，期能藉由增加綠化空間，提供附近民眾優質休閒環境。

高雄市政府於去（2021）年11月宣布辦理「城中城公益性跨區區段徵收案」，計畫範圍包括「城中城」原址街廓與七賢國中舊址東側約1.2公頃土地，並順利取得逾8成的土地所有權人同意。高雄市政府已於去年12月16日啟動「城中城」拆除作業，未來將以七賢國中舊址做為區段徵收抵價地，並興建社會住宅，優先提供有需要的「城中城」原住戶承租。

社宅規劃曝光 劃設社福設施、青創空間

高雄副市長林欽榮表示，「七賢安居」社宅未來將由國家住都中心擔任主要實施者，除提供社會住宅外，另規劃1,500坪的社福設施、1,000坪的共享青創空間供鄰里使用；為避免影響交通，高雄都發局提出將「七賢安居」基地四面退縮留設開放空間綠化，並於靠近市中一路的退縮地內設置獨立車道的構想，而該方案也已經獲高雄市都委會審議通過。

針對城中城原住戶的區段徵收補償標準，高雄市地政局表示，持有區段徵收範圍內土地所有權的民眾，均可於協議價購後，再領取地價款，若協議價購不成，地主也可選擇領取現金補償或領回抵價地；地政局說明，選擇領取現金者，土地將以市價補償；選擇領回抵價地者，可領回舊七賢國中可建築土地，抵價地比例為50％；至於持有房屋者，將以每坪11.4萬元發放救濟金。高雄市政府預計將在今年3月啟動協議價購程序，待6月區段徵收公告期滿後，再發給地價補償費。

國產署表示，經管的國有非公用不動產中，目前計有321處國有古蹟及歷史建築，經文化資產主管機關依《文化資產保存法》規定，公告為文化資產，且數量仍在持續增加中。

國產署為分擔文化資產管理壓力，於2018年9月起開放民間認養，並於2021年7月進一步訂定《國有非文化資產標租作業要點》，將於今（2022）年開放外界標租，目前預計釋出的文資標的，包括陽明山美軍宿舍群、豐原林務局宿舍群、嘉義區監理所眷舍等3處，期能藉由引進民間資源，創造活化效益。

標租文化資產 首重修復保存計畫

國產署表示，目前國內土地及地上物權屬均為國有者，計有30餘處，多數地上物因年代久遠，導致有損壞、或閒置未被利用的情形，急需引進民間資源修復再利用。國產署副署長游適銘向媒體指出，此類文資標的的標租作業，與一般案件不同，並非價高者得，而是需視投標人提出的修復保存計畫而定，以免文化資產遭受不當使用、或過於商業化。

游適銘表示，投資人在得標後，須將修復再利用計畫提報至主管機關審核，並於修復工程完成、且取得許可後，才能開始經營；租金部分，游適銘說明，至少會向投資人收取地價稅、房屋稅等基本費用，得標者也可依《文化資產保存法》相關規定，向主管機關申請租金優惠，以降低維護及承租負擔。

台北市為加速海砂屋更新重建，自2019年起主動協助海砂屋迅行劃定更新地區共計45處，更新地區內同意比例達50％即可申請報核，倘同意比例達90％以上，再以優先快軌方式加速審查。迄今海砂屋更新案共計申請報核68件、38件核定，其中海砂屋快軌共計10件(4件已核定)。而位於北投區的海砂屋天母樺園更新案，於2022年1月28日核定發布實施！

北投區天母樺園社區(位於榮華三路及明德路口)早於2007年2月即經台北市土木技師公會鑑定為高氯離子混凝土建築物，並經都發局2010年8月20日列管為海砂屋建築物，現況危險實有重建急迫性，爰北市府於2013年4月12日主動將該社區迅行劃定為更新地區。



本案由社區內住戶組成都市更新會擔任實施者自主更新，並取得9成以上同意，於2010年9月向市府申請報核，期間針對住戶間不同意見及建管、地政等相關疑義，以及適逢新冠肺炎疫情嚴峻之際，在都發局黃一平局長帶領下，一一克服並解決住戶及更新案各種問題，最後順利於28日核定公告實施，以「圓滿」為2022年畫下一個完美句點。



柯市長對「海砂屋都市更新刻不容緩，都市更新勢在必行」秉持一貫態度，也一直是市長非常重視的市政業務，本案在全體住戶及更新會自助人助，以及更新會所聘規劃團隊和市府共同努力下，順利完成都市更新審議程序並核定公告實施。後續北市府會持續協助海砂屋重建更新，讓住戶有安全居住環境、虎哩住安心!!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】