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台中官方2021年第4季，拍板於沙鹿文九52設立新國小，新校預計2022年動工，總計台中市近5年來，增設了北屯廍子、太平新高、南區樹德，以及沙鹿文九52等四所國小，據台灣房屋集團趨勢中心統計，4所新校近5年來，人口及房價均明顯上揚！其中北屯廍子國小人口增加78％、房價上揚22.4％，勇奪雙冠王！人口成長居次的太平新高國小，則以17.6％的房價漲幅，成為雙料亞軍；甫確定設校的沙鹿文九52國小，近5年亦價揚8.8％；預計2022年完工招生的南區樹德國小，5年來也價漲8％。

人口成長冠台中  廍子後勢有勁



台灣房屋集團資深經理陳定中表示，漲幅居冠的北屯廍子國小，周邊環繞廍子、新都、新興等多個重劃區，開發題材豐厚，且該地3、4年前房價僅1字頭，是74沿線價格最親民的區段之一，加上當地供給以2、3房低總價物件為主，於是磁吸大量小資家庭移居，單單一個廍子里，人口就從一萬出頭暴衝到直逼兩萬，衍生的旺盛就學需求，讓廍子國小甫招生就額滿，馬上擴建二期校區，並再掀一波學區卡位戰，使區域房市高唱「母親像月亮一樣，照亮我家房價」。



海線的沙鹿則是值得關注的後起之秀，新設校的文九52國小附近，因光田醫院在此新設向上院區，被稱為「新光田特區」。該地鄰近中科，1字頭房價又比一旁的西屯便宜許多，因此不少科技新貴轉進購屋，加上新的一年區段可望迎來特五號道路通車，使中科與沙鹿間的交通將進一步提升，因此包括富宇、允將等知名建商，都已在此插旗推案，未來發展令人期待。



發展三部曲  漸進推升房價



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台中四所新校周邊房市「人財兩得」，得利於四校皆坐落或緊鄰新興開發區，兼具「開發+學區」雙重話題，這樣的新興學區，通常會經歷「發展三部曲」，使身價逐步推升，突顯當地不動產的增值效益。



首部曲是「低價醞釀期」，在區段開發初期，憑藉親民房價吸引民眾置產；二部曲則是大批建案交屋後的「機能躍升期」，區段因大量購屋家庭遷入，浮現消費、就學等需求，商家、學校於是接連到位，房價也在完善機能的支撐下更有活力。三部曲即為「學區助漲期」，新設立的學校軟硬體新穎，教學理念也與時俱進，許多新校都推動中英雙語、生態探索、親子互動等特色教學，躋身明星學校之林，讓現代孟母們紛紛卡位新學區，使新興學區宅房價穩居區段領先地位。

















 

根據主計處統計的消費者物價指數居住類的資料，2021年12月租金指數105.01創下新高，若以分區資料來看，租金以南部區域平均年增1.16％居冠，至於住宅維修費2021年12月也創下歷史新高，其中又以門窗設備漲幅最為驚人，2021年12月的年增幅度達21％，維修材料費12月年增12％，增幅比維修服務工資漲得更多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2021前裝潢工料已經一段時間維持穩定，不過去年裝潢市場已經呈現「工料雙漲」，整體漲幅約為1~2成，不僅是價格上揚，「缺工缺料」更是常碰到的問題，而這波漲勢似乎還再延續當中，受到原物料價格上揚與國際運費上漲影響，年後廠商報價可能會再漲一波，想要購置中古屋裝修的民眾，手頭上的預算可能要多抓一些。



統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續12年上漲，平均年增0.71％，雖然趨勢呈現長期走升，但整體增幅還算溫和，而2021年租金指數12月創下新高的105.01，若以區域分布來看，2021年整體房租指數年增0.83％，增幅最高的是南部地區，年增1.16％，其次是中部地區的0.83％，北部地區的0.71％，東部地區的0.66％。

 

曾敬德表示，在房價持續攀升的狀況下，租金可能反應房價成本的走揚，而2021年經濟成長動能強勁，2022年預期也相對樂觀，租客相對較有能力負擔條件較好的房屋物件，尤其中南部地區過去租金投報水準高，這波房價上揚且新房子供給增加狀況下，也可能帶動當地租金水準走揚，但條件多為一般或者供給過剩的房型，租金沒有太多的上漲空間。

至於居住類的住宅維修費部分，過去一年也呈現工料雙漲的趨勢，住宅維修費2021年12月指數為110.17年增6％，漲幅較大的是維修材料，2021年12月指數114.81年增12％，其中門窗設備12月指數125.6年增21％，漲幅最大，衛浴器材年增4％，塗料年增3％，其他維修材料年增7％，至於工資的維修服務部分，2021年12月指數為108.68年增5％，油漆工資年增4％、水電工資年增4％，其他工資年增6％，整體住宅維修費用呈現工料雙漲趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

捷運環狀線自2020年1月通車至今已滿兩周年，通車以來新北市政府便致力推動各站點土地開發案，期望藉由民間資金投入，將環狀線打造為投資黃金廊帶，吸引企業及就業人潮進駐，進而翻轉都市及捷運沿線經濟發展。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，新北捷運局陸續舉辦捷運環狀線聯合開發招商說明會，目前已開通的14個站點中，就有10站辦理捷運聯合開發案，包含秀朗橋站、景平站、板橋站、十四張站及機廠、中和站、橋和站、中原站、板新站、新埔民生站、新北產業園區站等，透過捷運場站的開發，如捷運共構宅、共構大樓，提供優質便利居住環境，以及商場及辦公空間進駐，創造大量就業機會，讓大量人潮於捷運沿線流動，為捷運站點周邊經濟帶來正面效益，自然也將帶動沿線房價上漲趨勢，不少地產開發商、建商、壽險業因看好未來發展性，都紛紛投入搶標的行列。

環狀線通車至今14站點中有12站房價上漲! 板橋站房價漲幅16.8％奪第一



永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計2019年至2021年環狀線各個捷運站周邊800公尺範圍內的成交資料，觀察環狀線各站通車兩年以來的房價變化，發現目前通車的14個站體當中，有12個捷運站體周邊的房價都較2019年上漲，僅有兩個捷運站的房價微幅下跌在5％以內。



其中，漲幅排名第一的環狀線捷運站為環狀線「板橋站」，2021年住宅均價為51.4萬/坪，近兩年房價漲幅高達16.8％。陳金萍指出，板橋站位於新板特區，一直以來都是新北市房價最精華的地段，坐擁高鐵、台鐵、客運、捷運板南線及環狀線等五鐵共構的交通樞紐；新北市最高行政機關「新北市政府」；以及各大知名百貨公司坐落周邊，如遠百、誠品、環球等，難以超越的區域優勢，讓房價相當具有保值性，吸引許多金字塔頂端客群置產，2021年成交了多筆高單價豪宅，如「皇翔高更」、「超級F1」等，大幅推升了周邊住宅行情。2021年11月也舉行土地開發案的招商說明會，預計興建1萬1,350坪的共構大樓，提供商場、旅館、企業總部及A級辦公空間進駐，投資額估達23億元，並規劃與國家兒童未來館連接，規劃打造為新北市重要的交通樞紐及時尚都心，未來政經、交通中心的地位將更加不可撼動。



排名第二的是環狀線「板新站」，2021年每坪住宅單價約為46.8萬，近兩年房價漲幅為13.9％。陳金萍解釋，板新站極具區位優勢，因鄰近新板特區而享有成熟的生活、購物、交通及辦公機能，在環狀線通車後，更是大幅推升當地交通機能，且房價相較於新板特區親民許多，自然吸引不少民眾前往購屋。此外，板新站也將迎來投資興建金額39億的聯開案，預計興建地上29層的複合式捷運宅，有望引入百貨商場、商辦進駐，打造到站即辦公，到站即到家的生活型態。住宅、商場及辦公匯聚所帶來的效應，對區域發展猶如錦上添花，勢必會再帶動周邊房市交易，區域發展潛力前景可期。



幸福站以406件交易 奪下環狀線熱門交易冠軍













 

陳金萍也提到，除了從房價漲勢看各站點房市發展之外，交易量也是一項指標，可以藉此觀察房市買氣熱絡程度，以2021年全年交易量來看環狀線14個站點，由「幸福站」406件交易量拔得頭籌，住宅均價為38.7萬/坪。陳金萍表示，幸福站位於頭前重劃區與新莊舊市區交會處，發展多年，生活機能已具有一定水準，國中小學、公園、活動中心等公共設施配置完整，亦有多線公車行駛，能兼顧生活品質及機能，深受購屋者青睞，在環狀線通車後房市表現更是扶搖而上；加上區域內產品類別相當多元，以思源路作為分界，思源路以東為頭前重劃區的範圍，以屋齡較新的大樓為主；而思源路以西為新莊舊市區，為較早期開發的聚落，多為屋齡較高的公寓、華廈產品，供給物件穩定多元，從預售到中古，各式產品應有盡有，充分滿足不同購屋族群的需求，讓幸福站維持熱絡買氣，成為環狀線交易最暢旺的站點。

最後，陳金萍補充，捷運為大台北地區民眾通勤、生活上不可或缺的交通工具，讓「軌道經濟」所帶來的房市效益持續發酵。環狀線通車後除了在人流及經濟行為增長，帶動房價上漲趨勢外，近年來新北市捷運局針對各站體陸續召開招商說明會，也為區域房市增色許多，不少國內知名大型開發商、建商、壽險業等紛紛前往搶標，陳金萍認為能夠吸引國內多家大型開發商的關注並搶標，一定是該站點未來房市的發展潛力不容小覷，才會願意積極投入。有購屋需求的民眾，不妨多加留意這些站點周邊房市，但同時也須注意國內疫情變化和央行升息的動作，審慎分析購屋需求、財務狀況與房價負擔能力，才能在購置合適的房子之餘，依舊保有生活品質！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲與2015年的平均面積相比，台南市減少17.3坪，逐漸出現精緻化與小宅化的趨勢。。(圖/記者張瀞勻)

根據內政部統計處的最新資料顯示，去年住宅核發使照數量是近13年以來首度突破10萬戶，全年達10.4萬戶，不過住宅面積卻越蓋越小，7年時間新完工的住宅面積平均減少約12坪，主要原因可能與大台北以外區域崛起，一方面住宅型態由透天轉變為大樓，一方面房價上漲也讓建商規劃時縮小空間尺度。

信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，反映兩三年前市場就落底復甦，新建完工取得使照的住宅數量創下近13年新高，不過房子面積卻呈現明顯縮水，尤其是大台北以外的區域，坪數縮小趨勢最為明顯，與2015年相比普遍減少13~17坪，主要原因可能與區域大樓產品成為市場主流，透天產品推案減少，另外房價上漲，開發商為控制房屋銷售總價，縮小室內的空間尺度，加上北部建商往中南部購地推案，也將北部小宅化的規畫經驗帶到當地，都可能是造成新房子坪數縮水的主要原因。

統計資料顯示，雖然去年全國住宅使照核發數量10.4萬戶，創下13年以來新高，但總樓地板面積卻僅是近3年新高，反映房子蓋得多但越蓋越小，六都之中平均面積最小的反而不是房價最高的台北市，而是人口最多的新北市，平均住宅面積為39.5坪，其次則是高雄市的41.8坪，桃園市的42.2坪，面積最大的是台中市的49.4坪。

與2015年的平均面積相比，雙北市減少面積都不到10坪，但雙北以外區域減少狀況就相對顯著，桃園減少13坪、台中市減少13.4坪，台南市減少17.3坪，高雄市減少14.9坪，普遍都逐漸出現精緻化與小宅化的趨勢。

台南市政府為配合中央沙崙智慧綠能科學城計畫，辦理台南高鐵站特定區計畫第一次通盤檢討作業，通檢重點包含擬定機關調整、公共設施調整、配合沙崙智慧綠能科學城進行公用事業用地變更及土地使用管制要點檢討等議題。

台南市長黃偉哲表示，該案已於近日獲內政部都市計畫委員會審議通過，後續將由南市府接續辦理計畫圖書修訂、核定及公告發布實施作業，爭取如期如質完成通盤檢討作業。

變更土地使用分區 增加產專用地

台南市都發局長莊德樑表示，台南高鐵站特定區計畫於2017年經中央納入前瞻基礎建設計畫中綠能建設的一環，台南市政府考量當地如「沙崙智慧綠能科學城」等重大建設計畫，以及地方實際發展需求，決議辦理通盤檢討作業，將原先計畫中無使用需求的公用事業用地變更為產業專用區，以提供更多綠能產業用地。

此外，本次通盤檢討也將部分住宅區內公有既成道路調整為道路用地，使計畫內容與現況相符；另在土管規定部分，台南市政府亦配合綠能發展方向進行調整，增訂公園用地允許部分智慧基盤使用、綠色運具最低停車空間數量等規定，使管制更為彈性，期能藉此協助相關基礎設施的設置。

▲去年預售市場交易熱絡，但開工數卻不增反減。

預售熱翻天，但根據內政部統計，去年開工數並未寫下新高，統計顯示，2021年全台住宅開工宅數達130,433宅，面積達565.2萬坪，但和2020年相比，宅數減少2.6%，面積縮小2.2%，六都除桃園、台中、台南三都增加，其餘均減少，而六都之外的都會，表現卻十分強勢。

住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖然2021年預售持續火熱，不過在工料雙漲和政府打房壓力下，許多業者選擇暫緩開工，讓開工數不增反減。

六都中以台中市開工數最多，但增幅以台南最大，達15.3%，各縣市宅數在1千宅以上的增減幅中，以嘉義縣增加95.7%為最多，苗栗增加72.7%緊追在後，而彰化縣以30.7%位居第3，熱度爆表的新竹市，增幅僅有17.2%。

徐佳馨指出，六都中桃園台中與台南三都在交通、重劃區等議題發酵下，開工穩定增長；而其他像是嘉義、苗栗與彰化等地，也因為園區話題受惠，例如嘉義太保、苗栗竹南的科學園區等，為了能在落實話題之前盡早交屋，也使得開工數量大幅增加。大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，開工數也反映了市場熱度，2019年後開工數大勝2014年前波高點，推案也從蛋黃區擴及到蛋白區甚至蛋殼區，市場熱度高，建議購買預售的民眾要謹慎選擇優質建商，否則在工料雙漲壓力下，勢必造成中小業者出現一波盤整，缺工可能導致工期延長，若建商不幸倒閉，房子成為爛尾樓，民眾也將蒙受重大損失，不可不注意。

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針對電子媒體報導旅館轉型社宅建築用途規定爭議，營建署表示為協助旅館業者因應疫情影響，由內政部結合交通部共同推動將旅館轉型為社宅，提供更多元的居住協助。依據發展觀光條例第2條第8款，旅館業的經營是允許以長租方式出租予住宿者，與出租住宅使用特性一致，而旅館業建築物類組係屬B4類組，係供不特定人住宿休息之場所，每年均須辦理公安及消安檢查檢修申報，就公安的使用強度觀點而言，是把允許高強度使用的空間轉成作為較低強度的使用，持有旅館登記證的業者，轉型社宅長租給住宿者，並未違背建築技術規則使用類組定義及維護公安法意。

日租套房違法且有公安疑慮 社宅落實管理不打折



以原本住宅屬性的空間轉型成為日租套房，是把本來只允許較低強度使用的空間轉成較高強度使用，情況正好相反，對公安維護是有疑慮的，所以與強調居住品質之旅館轉型社會住宅，不應該相提並論。



轉型社宅計畫已上路 並納公安及消安審查機制



行政院2021年12月16日核定「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」已納入建築防火避難及消防安全設備安全審查機制，國家住都中心已於2022年1月10日受理業者提案申請，未來該中心每月將召開1至2次審查小組會議，確保申請提案符合計畫，讓未來入住房客能夠享有安全且安心的居住環境。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市建管處為有效管理頂樓既存違建，避免頂樓既存違建任意裝修而危害公共安全，修正「台北市違章建築處理規則」第25條規定，對於屋頂既存違建，如有涉及裝修行為，須申請報備並經核准始得施工，否則將予以查報拆除。

「台北市違章建築處理規則」第25條中，明定屋頂既存違建進行室內裝修應向都發局提出申請許可始得為之，未經許可或未依許可內容進行室內裝修，優先執行查報拆除；另外如有新增使用單元或已有三個以上之使用單元之屋頂既存違建，為維護公共安全，亦納為優先執行查報拆除對象。



建管處處長劉美秀表示，為加強屋頂既存違建管理，本次規範屋頂既存違建室內裝修申請程序，分兩階段辦理，申請人應委託具備室內裝修人員資格之開業建築師辦理，由建築師簽認室內裝修設計符合規定後，檢具簽證書圖文件向都發局(建管處)申請第一階段施工許可後始得施工，且必須加裝住宅用火災警報器，並應於六個月內施工完竣及申請第二階段竣工備查。另於第一階段申請時應檢具切結書切結申請既存違建室內裝修案件，不得作為將來違建查報拆除相關政策及處分之對抗。有關屋頂既存違建室內裝修相關申請書表及流程可至台北市建築管理工程處網站(https://reurl.cc/EZ3qOk)查詢及下載。



劉美秀強調，有關屋頂既存違建室內裝修相關規定業於2021年12月25日發布施行，若民眾有相關法規疑義時，可先洽詢建管處釋疑或於台北市建管處官方網站查詢相關完整資訊，切勿貿然違規使用或擅自於既存違建進行室內裝修施工避免觸法。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

買頂樓加蓋要注意！有民眾控訴斥資1900萬元，在內湖區康寧路買公寓頂樓加蓋，因為房仲和前任屋主都保證頂加是「既存違建」，是「合法」不會拆，但她搬入後不斷遭鄰居檢舉，頂加也火速被報拆，讓她求助無門，專家提醒頂加就是違建，不管民國幾年興建都一樣，民眾要多留意。

公寓頂樓加蓋擁有單層權狀雙倍空間，是不少包租公數鈔票的來源，不過也有人因此陷入購屋噩夢。

記者張珈瑄：「有民眾控訴自己花了1900萬，在內湖康寧路上面買了公寓的7樓加頂加，但沒想到一年之後就被檢舉報拆。」

民眾還控訴自己被房仲跟前屋主聯手隱瞞，2019年12月斥資1900萬元買7樓公寓，規劃7樓父母住，她因為單身有養寵物可以住在頂加空間，房仲、前屋主還保證頂樓加蓋屬於「老舊合法既成違建」，但事實上早就遭到檢舉列管，後來因為發生漏水問題，被鄰居天天檢舉，必須限期拆除。

房仲趨勢中心執行長張旭嵐：「其實違建就是違建它就是不合法，它有影響到公共安全或公共交通之虞的話，當然有可能會被其他住戶來檢舉，所以當然就會被列入要拆除的一個項目。」

原來不管民國幾年興建都是違建，民國84年1月1日以後屬於新違建，一律查報，而民國84年以前屬於「既存違建」，被列為暫緩拆除，但還是違法。專家也提醒屋況說明書也要看仔細，雖然上面有列一條增建部分「有沒有曾接獲拆除通知」，但不管勾選是還是否，頂加就不可能「就地合法」。

房仲趨勢中心執行長張旭嵐：「中間可能有人誤導他，讓他以為這是不用被拆的『合法』違建，所以其實民眾也要有這樣子的常識跟自知，就是違建就是違建千萬不要心存僥倖。」

買房大筆金額得更注意，否則恐怕連畢生積蓄都化為烏有。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

住商不動產企畫研究室分析內政部統計資料，去年全台房市開工數未寫下新高，2021年全台住宅開工宅數達13萬433宅，面積達565.2萬坪，但和2020年相比，宅數減少2.6%，面積縮小2.2%。住商不動產企畫研究室資深經理徐佳馨指出，值得注意的是，六都除桃園、台中、台南三都增加，其餘開工數均減少，而六都之外的都會，表現卻十分強勢。

徐佳馨表示，雖然2021年房市預售狀況表面上看起來火熱，但在工料雙漲和政府打房壓力下，許多業者選擇暫緩開工，讓開工數不增反減。在整體之外，在最新統計中較值得注意的是各區域表現，六都中以台中市開工數最多，但增幅以台南最大，達15.3%。各縣市宅數在一千宅以上的增減幅中，以嘉義縣增加95.7%為最多，苗栗增加72.7%緊追在後，而彰化縣以30.7%位居第三，熱度爆表的新竹市，增幅僅有17.2%。

徐佳馨指出，六都中桃園、台中與台南，三都在交通、重劃區等議題發酵下，開工穩定增長；而諸如嘉義、苗栗與彰化等地，也因為園區話題受惠，例如嘉義太保、苗栗竹南的科學園區等，為了能在落實話題之前盡早交屋，也使得開工數量大幅增加。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡則表示，開工數也反映了市場熱度，2019年後開工數大勝2014年前波高點，推案也從房市的蛋黃區擴及到蛋白區甚至蛋殼區。購買預售的民眾要謹慎選擇優質建商，否則在工料雙漲壓力下，勢必造成中小業者出現一波盤整，缺工可能導致工期延長，若建商不幸倒閉，房子成為爛尾樓，民眾也將蒙受重大損失，不可不注意。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】