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▲台北市已實施囤房稅，3戶以上採3.6%稅率。

即便內政部和央行持續針對房市祭出多項措施，盼能抑制房價飛漲，但成效似乎有限，也讓囤房稅議題再度受到重視，財政部也敦請各地方首長，應採行房屋稅差別稅率，而六都包都已陸續擬採行囤房稅制，地方首長開出第一槍，是否能澆熄房市溫度？

根據《房屋稅條例》，住家用房屋區分為自住及非自住兩類，其中自住限3戶內，房屋稅率在1.2%，第4戶起就屬於非自住，由各地方政府視房屋所有權人持有的房屋戶數而訂定差別稅率，稅率在1.5~3.6％之間，計算公式：房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊歷經年數）×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅，因此持有房屋愈多，所負擔的稅率就越重。

全台房市在疫情趨緩後，可說是如同火箭般往上直衝，價格也隨之高漲，央行接二連三祭出打炒房政策盼能抑制熱度，但卻無法壓抑價格飆漲，讓囤房稅彷彿成為打炒房的最後一劑致命藥。根據財政部最新統計，今年房屋稅籍個人歸戶統計排除共有、自住等情況，非自住房屋（超過3戶）者高達50.22萬人，較去年增加4.2%，更有1703人是持有超過10戶以上非自住住宅。

▲政府欲以囤防稅增加市場供給、抑制房價，但卻引發正反不同聲音。

非自用住宅比率高 囤房稅勢在必行

而近6年台灣共新增52.6萬戶住宅，其中53%為非自用住宅，比例相當高，這也讓政府欲以囤房稅來減少投資囤房，並期望逼出囤房大戶能釋出房產，進而增加市場供給量。現階段各大都會區中，台北市已實施多年，台南市在11月也三讀通過將在明年施行，新竹縣、高雄市也在日前提出囤房稅率將送議會審議，最快明年實施，其它包括新北、桃園、竹市、台中也正研議評估採差別稅率，七都實行囤房稅可說是勢在必行。

屋比房屋總經理葉國華表示，囤房稅的立意是針對擁有多屋的富人，為了社會公平與居住正義，讓富人多繳一點稅，因此針對非自住用戶提高房屋稅率，其優點是能夠符合量能課稅，落實公平原則，甚至可能因此加速富人將囤積的房子釋出，增加房屋交易與租賃市場的供給量，達到平抑房市或房價下修的效果。

不過，課囤房稅也有缺點，首先，根據內政部資料顯示，全台逾30年屋齡老屋已突破400萬戶大關，佔住宅存量比重超過5成，房屋折舊過半數的房屋相當多，就算稅率調高，房屋稅增加僅幾千元，效果將相當有限，甚至可能在「租賃需求大於供給」的都會區，出現轉嫁囤房稅給租屋族的情形，反造成租金進一步上漲，估計若囤房稅實施，都會區的房價與租金都還有可能出現進一步上揚的狀況。

增加成本有限 恐轉嫁至租金

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言，稅制打房，跌時會助跌、漲時會助漲，現在市場處於上升趨勢線，加重稅制對打擊房價毫無助益，他指出，若北市的囤房稅1.0有效，為何房價還在漲？若房地合一稅有效，為何還須房地合一稅2.0？現在又何須加碼的囤房稅？李同榮說，房價上漲有其基本面與技術面支撐，應針對炒作問題提出有效規範，但若一直想用防堵政策期待房價下修，就完全弄錯方向。

中華民國不動產商業公會理事長陳勝宏則認為，囤房稅就像是懲罰性的稅制，為什麼多買股票、多買名車就不要多繳稅，只有多買房屋要繳稅？且囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率，並不符合財產稅應按「應有收益」課徵法理，違反量能課稅精神，也會讓偏鄉地區、小坪數房屋產生相對剝奪感。

此外，根據房屋稅條例第16 條規定，納稅義務人未依規定期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以「2倍以下」罰鍰，現行囤房稅率最高是自住使用3倍，陳勝宏說，難道對於因為持有多戶的非難性竟比逃漏稅嚴重？特別是建商、起造人，竟列為等同投資客購屋囤積的課徵對象，實在欠缺合理性。

▲六都中，台中也研擬推行囤防稅。

地方各自管轄 打擊效果差

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，一直都沒有一個政策可以直接對房市價量有致命性的影響，都需要搭配內外在環境才會有一定的後座力，而房屋稅屬地方稅收，無法做到全國總歸戶，也會讓投機者轉到其他沒有實行囤房稅的縣市購買，如此就失去稅制的效果。

徐佳馨直言，囤房稅或許能抑制民眾囤房的意願，但卻不太容易造成拋售，她說：「假設大安區一個30年、30坪的老公寓，目前房屋稅也才1萬多塊，就算暴增至10倍也才10萬，不太可能為了這10萬去拋售或賠售。」尤其是有出租的房屋，房東更可能將稅金轉嫁到租金上，最後還是傷到這些無殼蝸牛。

葉國華認為，囤房稅的實施，除討論「稅率」外，關鍵應還要在「稅基」及「適用對象」上多著墨，才能達到一定程度的效果。不過，包含：房屋標準單價、路段率、差別稅率等，這些調整權限都在地方政府，而且，房屋稅徵收率自治條例需經議會同意，在選票及民意拉鋸下，各縣市實施囤房稅會有很大差異，對抑制整體房市中的囤房效果都會有所折扣。

新冠疫情將滿二年，二年來國內房價飆漲；據調查，全台112個主要行政區，在疫前有78個「1字頭房價區」，二年來版圖迅速萎縮，目前僅剩50個；不過「2字頭房價區」由14個倍增至35個、「3字頭房價區」由5個增至9個，低價區大漲，在大台北以外購屋已非易事。

　二年來全台各地房價水準全面向上升級，永慶房產集團統計顯示，台北市大安區均價首次突破百萬，過去約落在4字頭的台北市蛋白區（如萬華、文山）、新北市蛋黃區（如永和、板橋、新店）全面站上5字頭；大台北以外過去從未有過3字頭均價，如今新竹市東區、竹北市也都站上3字頭。

　值得注意的是，過去全台絕大多數行政區為1字頭房價區，二年版圖來快速消失，全台有四分之一主要行政區，房價由1字頭躍升2字頭，這些「消失的1字頭房價區」遍及大台北以外都會區，包括新北鶯歌，桃園有4個行政區、新竹市2個、台中10個、台南5個、高雄6個。

　以近二年房價漲幅來看，疫情前房價3字頭以上的房價區，迄今漲幅多在5～20％間，疫情前2字頭房價漲幅則多在20～30％間，不過疫情前1字頭房價區普遍多有30％以上漲幅，房價基期低、受惠利多題材的熱門行政區，不乏漲幅達四、五成以上，成這波領漲的領頭羊。

　統計顯示，二年來漲幅在五成以上的行政區中，除了新北五股、竹北市原本即為2字頭房價區外，其餘均為1字頭房價區，且集中在台南市，包括安南、安平、北區、善化、新營、南區，此外，還有新竹縣寶山、新竹市香山、高雄橋頭。

　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房價漲幅為過去幾年來最強勁，以前景氣循環是雙北領漲，這一波是外圍帶動雙北回升，過去購屋是一個家庭的事，現在已是二代合力、延長房貸還款年期，才能追上漲幅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出新一波的房市選擇性信用管制措施，展現打擊養地囤地的決心，對此銀行也加強自律控管，據悉，土建融業務量超過4,000億元、規模全國最大的土地銀行，將祭出對建商的「買地總歸戶」措施，來防堵建商養地。

　除了土銀作為領頭羊，據了解，其他公股銀行也將同步採取類似的「建商集團買地總歸戶」調查管制。金融圈人士指出，各銀行的總歸戶調查所能了解到的土融情況僅限於自家，但無法掌握到該建設集團在其他銀行的土融情況，唯有更多銀行共襄盛舉，才能把「看不到的死角」一一挖出來。

　目前建設集團推案大多以「一案公司」進行，也因同一個建設集團的推案公司土融案總量才有「總歸戶」調查必要性，土銀所執行總歸戶調查，意即計算出對同一建設集團旗下各子公司在土銀所承作土融案總數，倘若建商買了多筆土地，卻一筆都沒有開發，就會列入土銀內部的「養地」警示名單，之後會啟動每兩個月追蹤一次的機制，包括追蹤領取建照、動工興建情況。

　此外，目前大型建設集團購買土地以旗下有五～十筆土地最普遍，倘若是中小型建商集團則大致會在五筆以內；以旗下已有十筆待開發土地的建設集團為例，倘若已有三筆正在進行開發，土銀也會要求對於其他七筆尚未開發的土地，必須要交代出明確的開發時程。

　至於土融案撥款兩年後仍未動工，土銀就會啟動調高利率的機制，一次調高半碼（0.125個百分點），貸款到期若未動工並要續貸，就會將成數由七成降為四成。

　行庫指出，執行總歸戶調查後，接下來的重點是如何訂定合理的標準，尤其是已進行開發的土融案，在該建商的土融總件數占比多少，來研判該建商是否有「養地」之嫌；因為若建設集團一口氣把手中所有土地全面開發，也會造成房市供給面更大的壓力，且重點是建商仍必須在營造廠、工班等人力、建材原料等資源上作出較穩定、有接續性，且配合在地實體經濟景氣發展的搭配，不可能一口氣把全部的建案都作完，然後明年就斷炊；也不可能搶在同一時間開發所有的土地，然後明年沒地可蓋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

商仲業者表示，台北市敦化北路、民生東路綠蔭廊道的敦化商圈，陸續有至少9萬坪辦公面積釋出，擬興建或都更的商辦大樓有7棟，將有地標型頂級A辦落成，預期帶動商圈商辦熱度，商仲業者表示：「敦北民生商圈空置率降至5％以下，且租金持續上揚。」而房地產人士分析指出：「敦北民生商圈將持續湧進大量的高端商辦就業人口，對於區域內的高品質居住需求跟著提升，這商圈內的高端住宅產品行情將有機會出現穩健走揚趨勢。」

7集團匯聚敦北民生，打造台北金融「新區」



台北市核心區域內房地產價格「貴」且「跌不下去」的原因，主要是因為土地(素地)太稀有，無論是整合都市更新或是地上權的建築，都是很搶手的產品。以敦化北路綠蔭廊道區域為例，沿線就有(1)玉山金控敦北第二總部地上權、(2)全球人壽敦北國泰營區地上權、(3)中國人壽台北學苑地上權、(4)國泰世華敦北分行都更、(5)富邦人壽購入敦北王朝大酒店與環亞百貨、(6)台塑集團總部大樓都更、(7)冠德敦北公辦都更等建案，整合來說，玉山金控、全球人壽、中國人壽、國泰世華、富邦金控、台塑集團、冠德建設等金控機構或營建集團，大規模的匯聚敦北綠蔭廊道，等於是在齊力打造台北金融「新區」。

 

敦北民生綠蔭廊道，形成「豪宅區」



房地產人士指出，從2019年實價登錄資料查詢，台北市敦化北路、民生東路附近的「文華苑」出現每坪215萬元，敦化南路、市民大道口的「敦南御所」出現每坪184萬元，而銷售中的「富邦藝樹」則開出每坪約220-230萬元的價位，從房地產的角度觀察，台北市敦化北路從南端的每坪約180萬元起，一路往北延伸到敦化北路、民生東路口的215萬元，已經形成了房地產豪宅匯聚的綠蔭廊道。面臨全球通膨、原物料大漲的情況下，房地產人士指出：「這條敦北綠蔭廊道的房價，不會便宜、只會更貴！」



皇翔「敦北民生」案，2022年登場



被市場稱為「營建五虎」的興富發建設、皇翔建設、華固建設、遠雄建設、長虹建設都看好通貨膨脹下的房地產發展！興富發建設推案重點在台中七期、高雄精華地段；華固建設重押廠辦，另外2021年12月20日才斥資28.8億元取得台中「單元八」土地，將在台中大肆發展。遠雄建設依舊維持全省推案。長虹建設建案多集中在新北市，也往台中、彰化、員林開發新案。皇翔建設則是看好雙北市核心的房地產發展，根據資料顯示，皇翔2022年「敦北民生」案將率先登場銷售，規劃3房格局輕豪宅。皇翔在2021年11月法說會表示，目前公司手中擁有4大公辦都更案，規劃中的新案有3筆，興建中的建案有6筆，總計有13筆建案在手可供未來推案，未來業績無虞。



敦化南北路傲居台北林蔭大道的指標



房地產人士表示，台北市老字號的「敦化」、「仁愛」及「中山北」三條林蔭大道，一直是房地產行情的「指標大道」，敦化南北路因為多了直達松山機場的交通優勢，是台商偏愛的居住地段，也是台北市平均房價最貴的林蔭大道，後勢仍相當值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

591實價登錄日前公布目前已揭露的預售案成交價格統計，指出買房出價殺2至3成的時代已經過去，現今全台預售建案議價率僅9.8%，不到一成，其中以高雄議價率5.4%寫最低紀錄。

591實價登錄指出，低議價率的主因在於，實登新制上路後，預售屋價格越來越透明化。而即便今年房價上漲，但大部分建商顧慮開價喊高，會怕嚇跑客戶，因此開價與成交價越趨於一致。

據591實價登錄統計，目前已揭露七都預售案，台北市預售案議價率約14%，和台南並列最高，接下來為桃園12%，新竹縣／市11%，新北、台中都約6%，高雄5.4%。

據《經濟日報》報導，591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，由於北市房價基期全台最高，各預售建案價格有其指標性，因此保留一定的議價空間。

新北市預售屋目前揭露筆數多在像是林口、新莊、三重等推案量大的行政區，由於區域預售案供給量多，互相競爭下，開價不走追高。而今年房市熱買方信心夠，反倒讓成交價一路上漲，拉近與開價距離，預售議價率低於1成，僅有6.5%。

而台灣半導體重鎮，新竹縣市今年房市買氣旺，部分指標預售案多次開出天價，測試區域成交行情天花板。而竹科買盤收入高口袋深，部分願意追價買房價未來性，買賣雙方拉扯下，預售屋議價率落在10%上下。

在中南部部分，台南目前預售屋揭露不少是精華地段2000萬上下的中高總價透天產品，戶數相對稀少，推測建商開價會保留議價空間，讓買方享受殺價的樂趣。高雄今年受惠諸多科技大廠加碼投資議，讓房價更多想像空間，拉近開價與成交差距，推近議價率變為5.4%，全台最低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央大學台灣經濟發展研究中心今天(27日)公布12月消費者信心指數(CCI)為73.02點，連續5個月下滑，其中，「家庭經濟狀況」創2020年6月以來新低、「物價水準」也創2009年9月以來新低，但「購買房地產時機」則創指數創編來新高，學者分析，物價上漲讓民眾家庭經濟壓力增加，同時也認為房地產較為保值、抗通膨，所以購屋意願增加。

中央大學台灣經濟發展研究中心在調查2874位台灣地區20歲以上民眾後公布12月消費者信心指數(CCI)為73.02點，與上個月比較下降0.31點。六項指標中，國內經濟景氣、投資股市時機、購買耐久財三項指標上升；物價水準、家庭經濟狀況、就業機會三項指標下降。

其中，「投資股票時機」為50.4點，月升1.6點，是上升幅度最多的指標，不過，中央大學台經中心執行長吳大任分析，儘管這次指數有上升，但還是落在中度悲觀狀態，股市表現跟信心面有很大落差，顯示民眾仍擔憂美國將來要升息恐衝擊股市。

至於這次下降幅度最多的指標是「家庭經濟狀況」，為79.35點，月減 2.6點，創2020年6月以來新低、「物價水準」更只有34.15點，創2009年9月以來新低，吳大任認為，物價明顯上漲讓民眾家庭經濟壓力增加。他說：『(原音)所以對於低薪的家庭來講，因為通膨的關係造成家庭支出增加很多，這個當然就會影響家庭經濟狀況。』

值得一提的是，「購買房地產時機」為122.2點，月升2.7點，是去年4月指數創編來新高，吳大任解讀，這代表物價上漲，民眾可能擔憂房價也會跟著上漲，且民眾多認為房地產相對保值，購屋意願增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市交易熱度高，連帶拉抬中古屋價揚，就連老公寓產品也受惠房價看俏，房仲業者依統計資料指出，2021 年桃園市各行政區公寓單價約 11.9 萬元，與 2017 年單價 10.8 萬元相比，五年來成長約 10.2%，其中楊梅區漲最兇，價漲 29.7%，均價從每坪 7.4 萬元拉抬到 9.6 萬元。

而緊跟在後的桃園八德區，每坪價格漲幅 26.3%，其餘蘆竹、桃園區等，漲幅也在 2 成以上，整體而言，蛋白區公寓單價漲勢勝過桃園、中壢等蛋黃區。

進一步觀察十年來桃園各區公寓單價變化，今年單價站上 10 年歷史新高，包括楊梅、八德、中壢、平鎮、龜山以及龍潭 6 區，顯見在通貨膨脹與房價大漲的時代，一字頭房價老公寓，已是搶賺購屋增值財鎖定的目標。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，近年不動產市場熱絡，在預售屋開價與成交價格頻創新高的情況下，部分買盤轉向總價較低的公寓產品，進而推升公寓的價量表現，其中以地段好、交通便利性高，以及生活機能佳的區域最受歡迎，例如，市中心商圈、大學城周邊或是工業區附近，因有潛在的租屋需求，不僅深受置產族喜愛，更是包租公最青睞的投資標的。

桃園楊梅老公寓單價的大漲，台灣房屋埔心直營二店店長何淑媚指出，主要是受惠五楊高架開通著實為楊梅地區挹注大量的能量，以及產業發展的帶動，加上相對親民的房價，吸引人口遷帶動，還有幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區的進駐，連結市府規劃中的虎頭山物聯網創新基地及中原創業村，形成桃園新創廊帶。

江怡慧分析，老公寓行情看俏的原因包括「購屋輕負擔」：公寓單價、總價較低，受薪階級購屋壓力較小，且「坪數實在」，中古公寓的公設比極低，使用空間大，不用多花公設坪數的價款，公設維護成本也相對低。

未來享重建紅利也是獲看中的重點之一，江怡慧表示，老公寓多數符合重建條件，加上土地持分大，將來若有機會透過危老、都更重建，不僅分回的比重較高，還可放大房屋舊變新的增值紅利，因此對消費者愈來愈有吸引力。

高鐵彰化站2015年正式啟用，加上中科彰化二林效益加成，令南彰化周遭田中、社頭、田尾、永靖四鎮房市備受矚目，以田中來說，遠雄建設以總價1.2億元，拿下1180坪高鐵站住宅區土地引發關注。

東森房屋田中加盟店加盟店店東林縈潔分析，自彰化高鐵開通、中科二林帶動人口移入後，不少大型建商紛紛搶進南彰化推案，如遠雄建設、麗寶機構等，以目前新屋的行情，透天新案落在1200萬元上下、公寓新案產品總價落在6~700萬元。



林縈潔表示：「以田中來說舊屋、新屋的屋齡斷層很大，以往以透天為主力產品，但近年開工的新案逐漸出現華廈、公寓式產品，較市中心區域新案單坪已突破2字頭。」而主力買盤則明顯分成2種，其一是首購族、小家庭，不論是在地客還是就業人口的移入，切中總價優勢而找尋公寓型產品；另一種則是退休族因喜歡「好山好水好空氣」的環境而在當地找尋適合物件。



林縈潔說田中房價相對於員林市、北斗鎮等來說，還是具有基期低的優勢；在建商進軍高鐵重劃區後，預計2022年新屋供給量會增加；在需求部分從二林園區傳出矽品進駐後，人口紅利也帶動彰化西南角發展，整體房市發展正向、均衡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

瑞普萊坊發布2021全年商用不動產回顧及2022年市場展望。受惠於台商資金回流、供應鏈重組、超低房貸利率、疫後通膨，及台股穩健等5大因素支撐，推升不動產交易土地及商用不動產的價量雙創歷史新高。

瑞普萊坊總經理劉美華說明，需求暢旺、預期心態高昂，再加上前瞻基建水到渠成、投資潮南下，帶動土地投資大熱。瑞普萊坊市場研究部盤點2021年截至12月23日之交易動態，單看第四季，總金額即來到962億元，面積則創下81.3萬坪的傲人紀錄，均為歷年單季新高，加持全年的土地交易3481億，年增100億，年增3％，且面積破162萬坪、年增52％，買盤轉進低基期區域的趨勢明確。

其中台中市是土地市場的大贏家，貢獻了248億元的高產值，除了單筆最高金額的交易係仁寶砸下82億，溢價率高達81.1％的北士科地上權總部自用案之外，第二高就是皇翔首次以77.6億揮軍南下搶入太日東龍建設位於西屯區精華土地，每坪成交單價上看268萬，顯見不只是住宅，企業自用、商業開發兩端的企業剛需投資都不手軟。另外，從原料供給端來看，2021年公部門土地標售(含地上權)共標脫1029億元，是史上第二高，較2020年987億增加4.2％，政府也成房市熱的贏家。



2021年商用不動產市場第四季交易336.4億，較去2020年同期衰退約9.1％，但全年成交金額1387.5億，較2020年1222.9億、年增14％，已是2012年金八條上路、10年以來新高。劉美華分析，最大咖的壽險業雖然滿手資金，但受新供給有限、屋主惜售、價格走高的影響，已把收益置產、自用需求的獵樓眼光轉向南港、內湖等廠辦物業，甚至鎖定雙北以外縣市，如全球人壽以41億購入三重的藍天電腦大樓、南山人壽以8億購置內湖的浩鑫總部大樓、中國人壽以23億購置新竹雲智匯部分樓層。

 

劉美華解釋，對於土地原料的強烈需求，間接也帶動對有地上物坐落的資產型物件情有獨鍾，諸如老透天、舊旅館、幼稚園產品都成了建商的狩獵目標，甚至建商善用都更危老的容積獎勵紅利，讓原本垂垂老矣的物件點石成金。例如本季就有遠雄建設以22.8億購入多筆屋齡達50年以上，土地達3,243坪的板橋老透天聚落，以及寶佳機構5.9億購置西屯精華地帶的「今日幼兒園」，以及年初的中華開發總部大樓、SOGO百貨敦南館等都是最佳驗證。



展望2022年，劉美華表示，雖然2022年全球將進入升息循環，但是其他四大支柱依然穩固如山，尤其是科技產業所引領的投資、就業、人口等重新布局的效應會更強，預期商用市場可繼續維持「價漲量穩」的態勢，而土地、住宅市場面對政策調控及超額供給的壓力，雖然價量走勢趨緩，但欲小不易，建議自住買方要把握進場時機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

地政公開資訊複雜多元，為避免民眾查詢土地或建物相關地政資訊時，須開啟多重介面進行查詢，不僅麻煩且費時，為此新北市政府地政局提供「地政資訊易找查」網站服務，以「單一入口、一次顯示」為概念，民眾得於該網站逕自查詢新北市所轄土地或已辦理登記建物之基本資料，達到快速查詢及共享資訊之便利。

新北市汐止地政事務所黃美娟主任表示，民眾連接「地政資訊易找查」網站，僅需輸入欲查詢之土地地號或建物建號，即可一鍵查詢公告土地現值、公告地價、公私有類別，重測前後及分割合併地建號異動情形等多項地政資訊，另土地倘屬非都市計畫範圍，則一併顯示使用分區及使用地類別資訊，且該網站服務與「新北不動產愛連(i-Land)網」相互結合，藉由點擊地圖標示即可直接連結至愛連網，輕鬆定位土地或建物位置，搭配愛連網整合地籍、實價登錄等大數據，並介接各局處圖資及提供各類圖層套疊功能，讓您查詢地政資訊更加簡單及更有效率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】